Bontás Pest megyében – az agglomerációtól a Dunakanyarig

Kevés olyan térsége van az országnak, ahol a bontás ennyire gazdasági kérdés lenne. Pest megye belső gyűrűjében – Budaörsön, Törökbálinton, Diósdon, Érden, Dunaharasztin, Szigetszentmiklóson, Fóton, Dunakeszin – a telek értéke sok esetben meghaladja a rajta álló épületét, ezért a hetvenes-nyolcvanas évek családi házait rendszeresen nem felújítják, hanem elbontják, és a helyükre új lakóépület vagy ikerház kerül. Ez a mögöttes ok határozza meg a megrendelések nagy részét, és ez magyarázza azt is, hogy itt a bontás jellemzően nem elszigetelt munka, hanem egy építkezés első üteme, feszes határidővel.

Az épületállomány rétegzett. Az ötvenes-hatvanas évek kockaházai, a hetvenes évek sátortetős, betongerendás födémű házai és a nyolcvanas évek nagyméretű, alápincézett, garázzsal bővített családi házai adják a törzsanyagot. Falazatuk kisméretű tömör tégla, B30-as blokktégla, sok helyen salakblokk vagy salakbeton; a födém gyakran előregyártott béléstestes szerkezet, ami a bontáskor nehezebb, mint amilyennek látszik. Az Érd köré szerveződött parcellázott városrészekben – Parkvárosban, Tusculanumban, Ófalu peremén – ehhez hozzájön egy jókora, saját erőből, több ütemben épült házállomány, amelynek a szerkezete gyakran eltér attól, amit a régi terv mutat.

Üdülőállomány a Dunakanyarban és a Duna-ágak mentén

A megye másik jellegzetes rétege az üdülőépület. A Ráckevei-Soroksári Duna-ág partján, Ráckeve, Szigetszentmiklós, Szigethalom és Tököl vízparti sávjában, valamint a Szentendrei-szigeten és a Dunakanyar településein – Leányfalun, Tahitótfaluban, Visegrádon, Verőcén, Kismaroson – tömegével áll könnyűszerkezetes, faszerkezetes vagy vegyes falazatú hétvégi ház. Ezek egy részét időközben állandó lakássá alakították, más részük ma már használhatatlan. Bontásuknál a fa, a hullámpala és a régi bitumenes fedés kezelése a fő kérdés.

A harmadik csoport az ipari és logisztikai állomány. Az M0 mentén, Vecsés, Üllő, Gyál, Alsónémedi és Biatorbágy térségében nagy alapterületű acélvázas, szendvicspaneles raktárak és kiszolgálóépületek állnak, amelyeket a bérlőváltás vagy a telephely átalakítása miatt bontanak vissza. Ehhez jönnek a régebbi ipari örökség maradványai Vácott, Dunakeszin, Cegléden és Nagykőrösön: téglafalú műhelyek, terménytárolók, feldolgozóüzemi épületek, betonozott gazdasági udvarok. A megye keleti fele, Monor, Pilis, Nagykáta és Abony környéke ismét más: itt a falusias beépítés, a hosszú telkek és a régi gazdasági melléképületek uralják a képet.

A megrendelések mögött rendszerint három indíték áll: építési telket kell felszabadítani, egy örökölt ingatlant kell rendbe tenni, vagy egy telephelyen változik a hasznosítás. Az arányok településenként eltérnek. Budaörsön, Diósdon és Budakeszin szinte kizárólag az új építés miatt bontanak, Cegléd és Nagykőrös környékén gyakoribb az örökölt, régóta üresen álló ház felszámolása, a repülőtér környéki logisztikai sávban pedig a csarnokok és burkolt felületek átalakítása adja a munkát.

Ami errefelé a leggyakrabban fordul elő:

• hatvanas-nyolcvanas évekbeli családi ház teljes elbontása új lakóépület vagy ikerház előtt, sűrűn beépített agglomerációs utcában;
• garázs, présház, nyári konyha, fáskamra és betonjárda elbontása anélkül, hogy a fő épület sérülne;
• belső bontás felújítás előtt: válaszfalak, burkolatok, álmennyezet, régi gépészet és villamos hálózat visszabontása társasházban vagy sorházi lakásban;
• panellakások belső átalakításához kapcsolódó bontás Vác, Gödöllő, Cegléd és Szigetszentmiklós lakótelepein;
• vízparti üdülőépület és stégtartozék elbontása a Ráckevei-Duna-ág és a Szentendrei-sziget partszakaszain;
• raktár, műhely, szerelőcsarnok részleges vagy teljes visszabontása az M0 és az M5 melletti telephelyeken;
• betonozott udvar, rámpa, aszfaltburkolat és régi ipari alaptest felszedése.

Van, amit tudatosan nem vállalunk a bontás keretében. A technológiai berendezések leszerelése, az üzemanyagtartályok tisztítása, a szennyezett talaj kármentesítése és az azbeszttartalmú anyagok eltávolítása külön jogosultsághoz vagy külön szakterülethez tartozik. Az utóbbi a Dunakanyar és a Duna-ág menti üdülőknél gyakran előkerül, mert a régi hétvégi házak fedése sok helyen hullámpala. Ha ilyet látunk a bejáráson, megnevezzük, hogy időben tudjon intézkedni, és az ajánlatban elkülönítve jelöljük.

A megrendelők gyakran alábecsülik a föld alatti részt. Egy agglomerációs telken a régi derítő, az ásott kút, a betonozott kocsibeálló és a kerítéslábazat együtt sokszor több anyagot ad, mint a ház felmenő falai. Ezért kérünk minden esetben helyszíni bejárást, fénykép alapján ilyesmit nem lehet megítélni.

A megye technikai sajátossága a beépítés sűrűsége. A régi parcellázások nyomán a telkek gyakran keskenyek, a házak oldalhatáron állnak, és a szomszédos épület fala néhány méterre van a bontandó szerkezettől. Ez eldönti a technológiát: a szomszéd felőli sávot kézi bontással és kisgéppel visszük vissza, a telek belseje felől pedig géppel dolgozunk. A porképződést folyamatos locsolással kötjük meg, a kerítést és a szomszédos felületeket letakarjuk, a rezgésre érzékeny szakaszokon pedig lassabb, kontrollált bontást alkalmazunk.

A domborzat két helyen szól bele érdemben. A budai oldal peremén – Budakeszin, Nagykovácsiban, Solymáron, Pilisvörösváron és a Pilis lábánál – lejtős, támfalas telkek a jellemzők, ahol a gép beállása és a törmelék kihordása a fő kérdés. A Dunakanyarban, Szentendrén, Leányfalun és Visegrádon a partra futó, meredek, keskeny utcák miatt sok helyre nagyobb szállítójármű egyszerűen nem tud felmenni; itt kisebb konténerrel és több fordulóval dolgozunk. A megye keleti, alföldi felén ezzel szemben tágas telkek és széles utcák vannak, ott a gépi bontásnak jó terepe van.

Behajtás, parkolás, közterület

Az agglomerációs utcákban a valódi szűk keresztmetszet nem a bontás, hanem a jármű elhelyezése. A konténer kihelyezéséhez és a gépszállító megállásához a legtöbb településen közterület-használati hozzájárulást kell kérni, és ennek átfutása több munkanap. Ahol az utca végig kétoldalt parkolóautókkal van tele, ott a kihelyezés idejét is egyeztetni kell. Ezt a felmérés után mi készítjük elő, de a kérelemhez a tulajdonos adataira szükség van.

Az úthálózat előnyt is jelent: az M0, az M1, az M5, az M3 és az M4 mentén a gépszállítás gyors, és a befogadóhelyek is jól elérhetők. A gond inkább az időzítés. A reggeli és a délutáni csúcsban az M0 déli szakaszán és a főváros felé vezető bevezető utakon a fuvarok jelentős késést szenvedhetnek, ezért a konténercseréket lehetőleg a csúcsidőn kívülre tesszük. A gépméretről, a bontás irányáról és a fordulók időzítéséről a bejáráson döntünk, nem térkép alapján.

A szelektív bontás itt elsősorban azért éri meg, mert a tiszta frakció olcsóbban helyezhető el, és mert a telken egyszerűen nincs hely a válogatatlan deponiának. Ezért a sorrend kötött: először a nyílászárók, a burkolatok, a gépészet, a fémszerkezet és a tetőfedés kerül ki, és csak utána bontjuk a falazatot. Így a beton és a tégla nem szennyeződik, és nem kell kétszer mozgatni ugyanazt az anyagot.

A megyében jellemzően ezek a frakciók keletkeznek: beton és vasbeton, tömör tégla és cserép, béléstestes födémdarab, salakblokk és salakos feltöltés, fa – az üdülőknél különösen nagy mennyiségben –, fém, üveg, gipszkarton, szendvicspanel és hőszigetelő anyag, valamint a veszélyes kategória, azaz kátránylemez, olajos anyag és azbeszttartalmú elem. A salakos anyag és a régi kátrányos szigetelés nem keverhető a tiszta törmelékbe, mert az egész rakomány besorolását elrontja.

A megye előnye, hogy a főváros körüli sávban sűrű az engedéllyel működő átvevőhelyek hálózata, így a fuvartáv rövid, és egy munkanapba több forduló is belefér. A megye külső peremén – Nagykáta, Abony, Albertirsa vagy Szob irányából – ez már nem igaz: ott hosszabb az út, kevesebb a napi forduló, és emiatt az elszállítás több napra nyúlik. Ezt előre kalkuláljuk, és az ajánlatban külön tételként látszik.

Ami a telken maradhat

A tört beton és tégla a bontás után visszamaradt üregek feltöltésére, a bejáró útalapjának javítására vagy a terepszint rendezésére felhasználható, ha a megrendelő így kéri, és a helyi előírások megengedik. Ez érdemi mennyiséget vesz le az elszállításból. Ha bontott anyagot – kisméretű téglát, cserepet, tetőgerendát, kovácsoltvas kerítéselemet – meg szeretne tartani, azt a kezdés előtt jelezze, mert a törmelékből utólag már nem válogatható ki.

Az elszállított tételekről szállítólevelet és átvételi igazolást kapunk a befogadóhelytől; ezeket összegyűjtjük, és a munka lezárásakor átadjuk. Ezekre az iratokra egy későbbi építésügyi eljárásnál és az ingatlan értékesítésénél is szüksége lehet. Ha bármelyik dokumentumot elektronikusan is kéri, jelezze az iroda@gkbontas.hu címen.

Az első tisztázandó kérdés mindig az, hogy a tervezett bontás engedélyköteles-e. Az építésügyi hatósági eljárások kereteit a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet adja, amely a korábbi eljárási szabályozás helyébe lépett. Bontási engedélyt jellemzően műemléket érintő bontásnál, helyi építészeti védelem alatt álló építmény elbontásánál, valamint zártsorúan vagy ikresen beépített, a szomszéddal közös fallal vagy alapozással érintkező építménynél kell kérni. Az eljárást a tulajdonos indítja meg; a bejáráson mi azt mondjuk meg, mit érdemes előre lerendezni.

Pest megyében az igazi nehézséget nem az országos szabály jelenti, hanem az, hogy nagyon sok önkormányzat van, és mindegyiknek saját településképi rendelete. Szentendre óvárosa és a Duna-parti sáv, Vác barokk belvárosa, Visegrád és környéke, Gödöllő kastély körüli része, Ráckeve történeti magja, valamint Nagykőrös és Cegléd belső területei egyaránt olyan helyek, ahol a helyi védettség vagy a településképi szempont korlátot szabhat. Előfordul, hogy egy utcafronti épületrész nem bontható el, csak a hátsó traktus, vagy hogy a bontás után az utcakép helyreállítására is előírás vonatkozik.

Régészeti érintettség szintén reális: a Duna menti sávban és a megye több nyilvántartott lelőhelyén az alapok kiszedése és a földmunka külön feltételekhez kötött. Ezt nem a bontás, hanem az azt követő földmunka szempontjából érdemes előre tisztázni.

Amit minden esetben el kell intézni

Függetlenül attól, engedély vagy bejelentés a helyzet, három dolog mindig kell: a közművek – víz, gáz, villany, csatorna – szolgáltatói leválasztása, társasházban vagy sorházban a közös képviselő tájékoztatása és hozzájárulása, valamint a konténerre és a gépbeállásra vonatkozó közterület-használati hozzájárulás. A leválasztást igazoló dokumentum nélkül nem áll be gép a telekre; ez nem formaság, hanem baleset- és kárveszély kérdése.

Az építési-bontási hulladék nyilvántartására és elszámolására a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet vonatkozik; az ehhez tartozó dokumentációt mi állítjuk össze. Ha nem világos, hogy az Ön ingatlanjára melyik szabály vonatkozik, hívjon a 06 20 8086764 számon, és végigvesszük a lépéseket.

Régi családi ház elbontása beépített agglomerációs utcában

A kiindulás egy hetvenes évekbeli, alápincézett, sátortetős ház, hozzáépített garázzsal, betonozott kocsibeállóval, keskeny telken, ahol a szomszéd épület néhány méterre áll. Ilyenkor a szokásos menet az, hogy a szomszéd felőli oldalon kézi és kisgépes visszabontással kezdünk, a tetőfedést és a nyílászárókat leszedjük, majd a szabad oldal felől bontjuk a falazatot, végül a pincét, az alapokat és a burkolt felületeket szedjük ki. Amire figyelni kell: a béléstestes födém és a monolit koszorú együtt keményebb szerkezet, mint amire a megrendelő számít, a régi garázsalap pedig sokszor a telekhatárra ül fel.

Vízparti üdülőépület felszámolása

A Ráckevei-Duna-ág partján vagy a Szentendrei-szigeten tipikus helyzet, hogy egy könnyűszerkezetes vagy vegyes falazatú hétvégi ház, hozzá tartozó terasszal, fáskamrával és betonlépcsővel kerül elbontásra. A menet a fedés – gyakran hullámpala vagy bitumenes lemez – kezelésével kezdődik, utána a faszerkezet és a nyílászárók bontása, majd a lábazat és az alapozás következik. A kockázat itt a hozzáférés és a talajvíz: a parti sáv keskeny, sok helyen csak kisgéppel lehet dolgozni, az alapkiszedésnél pedig a gödör hamar vizet kap, ezért gyorsan vissza kell tölteni.

Logisztikai vagy ipari csarnok visszabontása

Az M0 és az M5 melletti telephelyeken jellemző feladat egy acélvázas, szendvicspaneles épület vagy annak egy szakasza elbontása úgy, hogy a telephely többi része tovább működik. Ilyenkor a legfontosabb az elhatárolás: kijelöljük a szétválasztás pontját, lezárjuk a munkaterületet, és a szállítási útvonalat elkülönítjük a telephely saját forgalmától. A menet a szendvicspanel és a fém szétválogatásával indul, azután jön a váz, végül a betonpadló és az alaptestek. A tipikus meglepetés a padló alatti gépalap, olajgödör és a tervekben nem szereplő vezeték.

Az alábbi lépések ugyanúgy érvényesek egy budaörsi családi házra, egy leányfalui üdülőre és egy üllői raktárra. Azért írjuk le ilyen részletesen, mert a bizonytalanság többnyire abból ered, hogy a megrendelő nem tudja, mikor kinek kell lépnie.

1. Első megkeresés. Elég annyi, hogy hol van az ingatlan, mit szeretne elbontani, és van-e határidő. Ebből már tudunk bejárási időpontot javasolni, és azt is megmondjuk, ha a feladat nem illik a profilunkba.
2. Díjmentes helyszíni bejárás. Végigjárjuk az egész telket, nem csak a bontandó épületet: melléképületek, burkolt felületek, kerítés, kút, közműórák, szomszédos falak, behajtási lehetőség. Öntől azt kérjük, nyisson ki mindent, a pincét és a padlást is, és mondja el, amit az épület átépítéseiről tud.
3. Tételes írásos ajánlat. A bejárást követő 1–3 munkanapon belül megküldjük, munkanemenként bontva. Ha valamelyik sor nem világos, ekkor kérdezzen rá; utólag nehezebb tisztázni.
4. Megállapodás és időpont. Írásban rögzítjük a munka terjedelmét, a kezdés napját, a várható időtartamot, a fizetés ütemét és azt, ki mit intéz a hatóságnál és a szolgáltatóknál.
5. Hatósági és szolgáltatói szakasz. Az engedélyt vagy bejelentést, valamint a közmű-leválasztást a tulajdonos kezdeményezi; a szükséges műszaki adatokat mi adjuk meg. A közterület-használati hozzájárulást a konténerre és a gépbeállásra ekkor készítjük elő.
6. A kezdés előtti nap. Lehatároljuk és kitáblázzuk a területet, kihelyezzük a konténereket, egyeztetjük a behajtás rendjét, letakarjuk a szomszédos felületeket, és megtámasztjuk azt, ami a bontás közben mozdulhat.
7. Bontás és folyamatos válogatás. A megbeszélt sorrendben dolgozunk, az anyagot menet közben frakciónként külön rakjuk, a port locsolással kötjük. Nem kell kint lennie, elég, ha telefonon elérhető.
8. Elszállítás, tereprendezés, átadás. Az üregeket rétegesen visszatöltjük és tömörítjük, a felületet elegyengetjük, a területet letakarítjuk, majd közös bejárással adjuk át, a szállítólevelekkel és a hulladékkezelési igazolásokkal együtt.

Ha menet közben olyasmi kerül elő, ami az ajánlatban nem szerepelt – betemetett akna, ismeretlen vezeték, a vártnál vastagabb alaptest, régi olajtartály –, leállunk, felhívjuk, és csak megegyezés után folytatjuk. A csúszás jellemző oka errefelé a közterület-használati eljárás átfutása, a szolgáltatói leválasztás késése és a csúcsidei forgalom miatt elmaradó konténerforduló.

Az ajánlatunk nem egyetlen összeg, hanem lista. Ez teszi összevethetővé más vállalkozó anyagával, és ez akadályozza meg a menet közbeni vitákat. Több ajánlat összehasonlításakor érdemes mindenkitől ugyanilyen bontást kérni, mert az eltérés gyakran nem az összegben, hanem a lista hosszában van, egy rövidebb lista pedig elsőre olcsóbbnak látszik.

Rendszerint ezek a sorok szerepelnek benne:

• a megnevezett épület vagy épületrész elbontása szerkezetenként: fedés, fedélszék, födém, falazat, alap, aljzat;
• kézi visszabontás ott, ahol a szomszédos szerkezet közelsége miatt gép nem alkalmazható;
• gépbeállás, gépméret és a helyszínen töltött géptartam;
• a törmelék helyszíni szétválogatása és rakodása;
• konténerállítás, konténercsere, fuvar a befogadóhelyig;
• a hulladék átvételi díja frakciónként;
• tereprendezés, visszatöltés, tömörítés, a terület letakarítása.

Külön soron jelenik meg, mert nem minden telken merül fel: a talajszint alatti szerkezetek – pince, akna, derítő, ásott kút, gépalap – feltárása és megszüntetése, a burkolt felületek és rámpák felszedése, a támfalak bontása vagy megtámasztása, a közterület-használat díja, a statikus bevonása, valamint a veszélyes hulladék elkülönített kezelése. Ezekre egységárat adunk, a tényleges mennyiséget pedig a helyszínen, közösen mérjük fel.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási költségeket, a közműszolgáltatók leszerelési díjait, a tervezői és szakértői dokumentációt, a talajszennyezés vizsgálatát és kármentesítését, valamint bármilyen építési jellegű munkát. Ha ilyen merül fel, jelezzük, és külön kezeljük.

Az érvényességi időt mindig ráírjuk, mert a fuvar- és átvételi feltételek változhatnak. A pontos kalkulációhoz ezeket kérjük Öntől: az ingatlan címe és helyrajzi száma, a bontandó épületek felsorolása, alapterület és szintszám, van-e pince, valamint meglévő rajz vagy fénykép. Ezeket az iroda@gkbontas.hu címre is elküldheti.

Pest megyében az ütemezést két dolog mozgatja: a hatósági átfutás és a közlekedés. A közterület-használati hozzájárulás beszerzése településenként eltérő idő, de ritkán megy néhány munkanapnál gyorsabban, ezért a tervezett kezdés előtt legalább két-három héttel érdemes jelentkezni. Ha engedélyeztetés is szükséges – ami Szentendre, Vác és Visegrád védett területein, valamint zártsorú beépítésnél gyakori –, ennél lényegesen hosszabb előkészítéssel számoljon.

A forgalom nem elhanyagolható tényező: az M0 déli és keleti szakaszán, valamint a fővárosi bevezető utakon a csúcsidei torlódás miatt a konténerfordulók száma csökken, ami egy nagyobb bontásnál napokban is mérhető. Ezért a szállítást lehetőleg a csúcsidőn kívülre szervezzük. Lakóövezetben a zajos gépi munkát a helyi rendeletben megszabott időkereten belül végezzük, és a szomszédokat érdemes előre tájékoztatni – ebben segítünk.

Mit készítsen elő a bejáráshoz

Néhány adat elég: a helyrajzi szám, ha van, alaprajz vagy régi terv, a közműórák helye és a leválasztás állapota, valamint az, hogy honnan és mekkora járművel lehet a telekre behajtani. Lejtős vagy támfalas telken – a budai oldalon és a Dunakanyarban ez gyakori – egy-két fénykép a lejáróról sokat segít, mert ebből előre látjuk, milyen gép jöhet szóba. Ha az ingatlan több tulajdonos nevén van, vagy hagyatéki eljárás folyik, ezt is mondja el, mert befolyásolja, kivel köthetjük meg a megállapodást. Egy bejárás rendszerint fél és egy óra között tart.

Ha Pest megyében bontásra készül, hívja a 06 20 8086764 számot, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és egyeztetünk egy időpontot a díjmentes helyszíni felmérésre.