Bontás Törökbálinton – hegyoldali telkek, Ófalu, raktárváros

Törökbálint a budai dombvidék délnyugati peremén fekszik, és az épületállománya lényegében a domborzatot követi. Az eredeti falumag, az Ófalu a völgyfenék és az alsó lejtő találkozásánál alakult ki: szűk, kanyargós utcák, az utcára merőlegesen álló, hosszú sváb parasztházak, meszelt homlokzattal, oldaltornáccal, mögöttük nyári konyhával, kamrával, présházzal. Az anyag kisméretű tömör tégla és kő, néhol vályog, a habarcs mészhabarcs, a födém fagerendás, a tető cserép.

Ehhez a maghoz tartozik egy olyan réteg, amit a felszínről nem látni: a szőlőműveléshez ásott hegyoldali pincék. A borvidéki hagyomány évszázados, és a présházak alatt, illetve a domboldalba vájva ma is ott vannak a járatok. Sok telken a tulajdonos csak akkor szembesül vele, amikor a földmunka elkezdődik. Ez a törökbálinti bontások egyik legjellemzőbb kockázata, és ezért kerül a felmérésnél mindig szóba.

Ami a lejtőn feljebb épült

A huszadik század közepétől a beépítés fokozatosan kúszott felfelé. Az Újtelep és a MÁV-telep utcáiban kockaházak és sátortetős, alápincézett családi házak sorakoznak, béléstestes födémmel, hozzáépített garázzsal, a lejtő miatt gyakran magas lábazattal és támfallal. A József-hegy oldalában és a Tükörhegyen az utóbbi évtizedekben új lakóparkok, ikerházak és nagyobb családi házak épültek, itt már monolit vasbeton szerkezetekkel, mélygarázzsal, terepszint alatti szintekkel.

A negyedik réteg egészen más léptékű: az M0, az M1 és az M7 találkozásának közelében kiterjedt kereskedelmi és logisztikai zóna alakult ki, raktárakkal, elosztóközpontokkal, bemutatótermekkel, hatalmas burkolt udvarokkal, rámpákkal és vasbeton padlólemezekkel. A Téglagyár környéke pedig a település ipari múltját őrzi. Törökbálinton tehát egy néhány kilométeres sávon belül kell felkészülni egy szűk ófalusi porta kézi bontására és egy több ezer négyzetméteres csarnokudvar gépi visszabontására.

A lakossági megbízások mögött általában két helyzet áll. Az egyik az, hogy egy régi ófalusi vagy újtelepi ingatlant megvásárolnak, és a meglévő állomány már nem menthető; a másik az, hogy a lejtős telken a kerti szerkezetek – támfalak, lépcsősorok, betonozott teraszok – korszerűtlenné vagy veszélyessé váltak. A nem lakossági oldalon a logisztikai és kereskedelmi zóna bérlőváltásai és átalakításai adják a feladatot.

• Régi sváb parasztházak és melléképületeik teljes elbontása az Ófaluban.
• Nyári konyhák, kamrák, présházak, fáskamrák és ólak eltakarítása a hosszú portákon.
• Kocka- és sátortetős családi házak elbontása az Újtelep és a MÁV-telep utcáiban.
• Támfalak, kerti lépcsősorok, magas lábazatok és betonozott teraszok bontása a lejtős telkeken.
• Hegyoldali pincék feltárása, biztonságos lezárása vagy megszüntetése.
• Hozzáépített és különálló garázsok, betonozott kocsibeállók és rámpák felszedése.
• Belső bontás felújítás előtt: válaszfal, padlóréteg, burkolat, álmennyezet, régi gépészet és villamos hálózat.
• Raktárak, bemutatótermek belső szakaszos visszabontása, vasbeton padlólemezek és gépalapok bontása a logisztikai zónában.

A határokat érdemes előre kimondani. Azbeszttartalmú hullámpalát és falburkolatot nem szedünk le, ez külön jogosultsághoz kötött szakmunka; a régi törökbálinti melléképületeken és garázstetőkön ez a fedés gyakori. Fakivágást nem végzünk, márpedig a dombvidéki telkeken a nagy fák sokszor éppen a gép útjában vannak, és a kivágásuk önkormányzati engedélyhez kötött. Technológiai berendezések leszerelését, tartálytisztítást és talajkármentesítést szintén nem vállalunk.

Egy tipikusan törökbálinti tévhitet is érdemes eloszlatni. Sok tulajdonos a ház alapterületéből indul ki, amikor a bontás terjedelmét becsüli. Lejtős telken azonban a ház csak az egyik tétel: a támfal, a lábazat, a lépcső, a betonozott terasz és a terepszint alatti szerkezetek együtt gyakran több anyagot adnak, mint maga a felmenő épület. A domborzat itt nemcsak a technológiát, hanem a mennyiséget is meghatározza.

Ha egy telek lejt, a bontás első kérdése nem az, hogy mivel bontunk, hanem az, hogy hol tud a gép biztonságosan felállni. A törökbálinti hegyoldali telkeken a gép beállási síkja gyakran nem adott, hanem ki kell alakítani, és a munka során többször át kell helyezni. Ez időt visz el, viszont nem megkerülhető: egy ferde síkon dolgozó gép nemcsak lassabb, hanem veszélyes is. Ezért a bejáráson a lejtés mértéke és a lehetséges beállási pontok legalább annyira fontosak, mint az épület mérete.

Az Ófaluban ehhez még hozzájön a szűk utcaszerkezet. A kanyargós, keskeny utcákon a nagyobb gépszállító nehezen fordul, a kapubejárók pedig a régi porták mérete szerint készültek, nem a mai gépekhez. Ott, ahol nem fér be a nagy gép, kisgéppel és kézi bontással dolgozunk, a törmeléket pedig rövidebb szakaszokban mozgatjuk. A konténer kihelyezésének helyét sokszor az utca vonala határozza meg, nem a telek, ezért ezt előre egyeztetni kell.

Amit a támfal diktál

A támfal önálló szerkezet, amelyet a mögötte lévő föld terhel, tehát nem bontható tetszőleges sorrendben. Előbb a terhet kell csökkenteni, és csak azután jöhet a szerkezet; a szabaddá váló rézsűt pedig azonnal vissza kell tölteni és tömöríteni, vagy ideiglenesen megtámasztani. Tartós esőzés után a lejtős telken a földmunka nem biztonságos, mert a rézsű megcsúszhat, ezért ezeket a szakaszokat az időjáráshoz igazítjuk.

A logisztikai zónában fordított a helyzet: van hely és teherbíró burkolat, a mozgást viszont az üzemeltető rendje szabja meg. Beléptetés, kijelölt közlekedési útvonal, munkavégzési engedély, gyakran meghatározott időablak – ezekkel előre kell számolni, mert a kezdés napja rendszerint nem a bontáson, hanem ezeken múlik. A gépszállítás magára a településre egyszerű, mert az M0, az M1 és az M7 közelsége rövid útvonalat ad; a nehezén a városon belüli, hegyoldali szakasz visz át. Ha a konténer közterületre kerül, közterület-használati hozzájárulás szükséges.

A törökbálinti bontásokból származó anyag két, egymástól jól elkülönülő képet mutat. Az Ófaluban és a régi utcákban a mészhabarccsal rakott tömör tégla, a kő, a fagerendás födém és a cserép dominál; a mészhabarcs egyébként előny, mert a tégla nagyobb arányban marad ép, mint a cementhabarcsos falazatnál. A lejtős, újabb beépítésű részeken viszont a beton és a vasbeton aránya ugrik meg a támfalak, lábazatok, teraszok és a terepszint alatti szintek miatt, a logisztikai zónában pedig szinte kizárólag ezekkel dolgozunk.

A sorrend mindenhol azonos elven fut: nyílászárók, burkolatok, gépészeti és villamos szerelvények, fémszerkezetek, tetőfedés, majd a fedélszék és a faszerkezetek, végül a falazat, a födém, az aljzat és az alapok. A jellemző frakciók: beton és vasbeton, tömör tégla és cserép, kő, béléstestes födémdarab, salakos feltöltés, fa, fém, üveg, gipszkarton, hőszigetelés, vegyes építési hulladék, valamint a veszélyes kategória, azaz kátránylemez, olajos anyag és azbeszttartalmú elem.

A kihordás a lejtő miatt más

Egy dombtetőn vagy meredek oldalban álló telken a törmelék mozgatása külön feladat, mert a konténer rendszerint lent, az utca szintjén áll, az anyag viszont fent keletkezik. Ezt a szakaszos kihordást előre be kell tervezni, mert a fordulók számát és a napi teljesítményt ez határozza meg, nem a bontás sebessége. Az Ófaluban ehhez jön a szűk kapubejáró, amely kisebb befogadású konténert és gyakoribb cserét kíván.

A tört beton és tégla lejtős telken kifejezetten jól hasznosul helyben: a támfal elbontása után visszatöltésre, a kiszedett alapok és a megszüntetett pince helyén maradt üregek feltöltésére, illetve a terepszint rendezésére. Ez csökkenti az elszállítandó mennyiséget, és a bejáráson mindig végigbeszéljük, mennyi maradhat a telken. Ha bontott téglára, kőre, cserépre vagy gerendára tart igényt az Ófaluból, a kezdés előtt jelezze, mert a törmelékből utólag nem válogatható ki, és a bontás sorrendjét is másképp tervezzük. A szállítóleveleket és az átvételi igazolásokat a záráskor egyben adjuk át; másolatért írjon az iroda@gkbontas.hu címre.

A kiindulás Törökbálinton is a besorolás: engedélyköteles-e a bontás, vagy bejelentéssel elvégezhető. Az eljárási keretet a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet adja, a döntést az épület mérete, szerkezete, védettsége és a helyi rendelkezések együtt hozzák meg. Az eljárást a tulajdonos indítja el az önkormányzatnál, a szükséges műszaki adatokat mi állítjuk össze.

Az Ófalu az a rész, ahol ez a kérdés nem formalitás. A régi falumag utcaképe, a hosszú, oldaltornácos sváb házak sora és a hozzájuk tartozó udvarszerkezet olyan érték, amelyre a településkép védelméről szóló helyi rendelet előírásokat tartalmazhat: a homlokzatra, a tetőformára, az utcafronti megjelenésre, sőt a bontás utáni állapotra is. Előfordul, hogy teljes bontás nem járható út, csak a hátsó traktus vagy egy udvari toldalék elbontása, esetleg belső átalakítás. Ezt nem a kivitelezővel, hanem a hivatallal kell először tisztázni, mert ettől függ, mire kérjen egyáltalán ajánlatot.

Az újabb beépítésű dombtetői részeken más a hangsúly: ott a lejtős telkek beépítésére, a támfalakra, a terepszint megváltoztatására és a csapadékvíz elvezetésére vonatkozhat helyi szabály, mert egy hegyoldalban a szomszéd telkére lefolyó víz nem elméleti kérdés. A logisztikai zónában pedig a hatósági eljáráson túl az üzemeltető belső rendje, a beléptetés és a munkavégzési engedélyek adják a keretet, ezek pedig önmagukban is időigényesek.

Amit a tulajdonosnak kell intéznie

A víz-, gáz-, villany- és csatornaleválasztást a tulajdonos rendeli meg a szolgáltatóknál, mert a szerződések az ő nevén futnak; leszerelési igazolás nélkül nem áll be gép a telekre. Ha a konténer vagy a gépszállító közterületre kerül, hozzájárulás kell, az Ófalu szűk utcáiban pedig a kihelyezés helye is egyeztetést igényel. Társasházban és lakóparkban a közös képviselőt előre tájékoztatni kell. Az építési-bontási hulladék nyilvántartására a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet vonatkozik; a dokumentációt mi állítjuk össze. Ha nem világos, melyik lépés kire tartozik, hívja a 06 20 8086764 számot.

Sváb porta felszámolása az Ófaluban

A kiindulás egy hosszú, keskeny telek, elöl az utcára merőleges, mészhabarcsos téglafalú lakóházzal, mögötte nyári konyhával, kamrával és présházzal, a hátsó részen pedig a domboldalba vágott udvarral. A munka a kapubejáró felmérésével kezdődik, mert ez dönti el, milyen gép jöhet szóba. A bontás felülről lefelé, szakaszosan halad, a szomszédos épületet és a közös falszakaszokat kézzel választjuk el. A törmelék kihordása kisebb konténerekbe, gyakoribb cserével történik. A szokásos meglepetés a présház mögötti pincejárat, amely a felszínen nem látszik.

Ház és támfalas kert elbontása lejtős telken

A második típus egy alápincézett, béléstestes födémű családi ház a József-hegy vagy a Tükörhegy oldalában, garázzsal, betonozott terasszal és két-három szintben épült támfallal. A sorrend kötött: előbb a felmenő épület, azután a burkolt felületek, és csak a végén a támfalak, mert azokat a mögöttük lévő föld terheli. A gép beállási síkját ki kell alakítani, és a munka során többször át kell helyezni. A szabaddá váló rézsűt azonnal visszatöltjük és tömörítjük. A tipikus meglepetés a támfal alapozásának mérete, amely a felszínen semmilyen jelet nem hagy.

Csarnokrész visszabontása működő telephelyen

A harmadik feladat az M0 és az M1 közelében lévő logisztikai zónában jelentkezik: egy raktár vagy bemutatóterem szakaszhatárig tartó, részleges visszabontása, miközben az épület többi része üzemel. Belső válaszfalak, rámpa, gépalap vagy padlólemezrész kerül ki. A szakaszhatárokat előre kijelöljük és lehatároljuk, a vasbetont a vasszerelés miatt kötött sorrendben daraboljuk, az ütemet pedig az üzemeltető rendje adja. A leggyakoribb csúszásforrás itt nem a bontás, hanem a beléptetés és a munkavégzési engedély átfutása.

A három leírás vázlat, nem terv. A tényleges sorrendet a lejtés, a szerkezetek állapota és a terepszint alatti helyzet dönti el, Törökbálinton pedig a legtöbb bizonytalanságot a pincék és a támfalalapok hordozzák.

A menet minden munkánál azonos, de az arányok városrészenként eltérnek: az Ófaluban a hatósági egyeztetés és a kézi kihordás, a hegyoldali telkeken a földmunka és a gépbeállás, a logisztikai zónában az üzemi ütemezés viszi el az idő nagyobb részét. Minden lépésnél megmondjuk, mi az Ön dolga és mi a miénk.

1. Megkeresés. Elmondja, melyik városrészben van az ingatlan, mit szeretne elbontatni, és mikorra kell a szabad terület. Ebből bejárási időpontot javasolunk, és megmondjuk, ha a feladat nem hozzánk tartozik. A hívás semmire nem kötelezi.
2. Védettség és szabályozás tisztázása. Ófalusi ingatlannál ez a lépés előrekerül: meg kell tudni, hogy az épület egyedi védettséggel érintett-e, illetve hogy a településképi rendelet mit enged. Ezt a tulajdonos kezdeményezi az önkormányzatnál, mi pedig megadjuk hozzá a műszaki adatokat.
3. Díjmentes helyszíni bejárás. Végigjárjuk az ingatlant: épület, melléképületek, pince, aknák, támfalak, betonozott felületek, közműórák, a kapubejáró szélessége és a lejtés mértéke. Öntől azt kérjük, nyisson ki minden zárt helyiséget, a pincét is, és mondja el, amit a korábbi átépítésekről tud.
4. Írásos, tételes ajánlat. A bejárást követő egy-három munkanapon belül megküldjük, munkanemenként bontva, becsült időtartammal és a kivonuló géppel. Ha egy sor nem világos, most kérdezzen rá.
5. Szerződés. Rögzítjük a terjedelmet, a kezdés napját, az ütemezést, a fizetés rendjét és a záráskor átadandó dokumentumok körét.
6. Engedélyek, leválasztás, közterület. A bontási bejelentést vagy engedélyt és a szolgáltatói leválasztást a tulajdonos intézi. A konténer és a rakodás közterület-használati kérelmét ekkor készítjük elő, az Ófaluban az utca szűkösségét is figyelembe véve.
7. Munkaterület és bontás. A kezdés előtti napon lehatároljuk és kitáblázzuk a területet, kialakítjuk a gép beállási síkját, kihelyezzük a konténereket és letakarjuk a szomszédos felületeket. Ezután a megbeszélt sorrendben dolgozunk, frakciónként külön rakva az anyagot, a port locsolással kötve, a rézsűt és a szomszédos szerkezeteket folyamatosan figyelve. Nem kell kint lennie, elég, ha elérhető a 06 20 8086764 számon.
8. Földmunka, elszállítás, átadás. Az üregeket rétegesen visszatöltjük és tömörítjük, a rézsűt rendezzük, a felületet elegyengetjük, a területet letakarítjuk, majd közös bejárással adjuk át a szállítólevelekkel és a hulladékkezelési igazolásokkal együtt.

Ha munka közben olyasmi kerül elő, ami az ajánlatban nem szerepelt – hegyoldali pincejárat, a vártnál nagyobb támfalalap, ismeretlen vezeték, vastagabb betonlemez –, leállunk, felhívjuk, és csak közös döntés után folytatjuk; a többletet írásban rögzítjük. Törökbálinton a csúszás szokásos oka a településképi egyeztetés átfutása, a tartós csapadék miatti földmunkaszünet és ipari helyszínen a belépési engedélyek elhúzódása.

Tételes listát küldünk, munkanemenként bontva, nem egyetlen összeget. Lejtős telken ez különösen fontos, mert a ház és a kerti szerkezetek egészen más nagyságrendet képviselnek, és Ön csak akkor tud dönteni, ha látja, melyik mennyibe kerül munkában és időben. Ha több ajánlatot kér be, kérjen mindenkitől azonos részletességet: Törökbálinton a rövidebb listákról leggyakrabban a támfal, a rézsűbiztosítás és a pince hiányzik, márpedig ezek viszik el az idő nagy részét.

Az alapajánlat sorai

A megnevezett épületek elbontása szerkezetenként – fedés, fedélszék, födém, falazat, alap, aljzat –; kézi és kisgépes visszabontás ott, ahol a szűk utca, a közös fal vagy a védettség miatt gép nem alkalmazható; a gép beállási síkjának kialakítása és áthelyezése a lejtőn; gépbeállás és helyszíni géptartam; a törmelék szétválogatása, rakodása és szakaszos kihordása a telek szintkülönbsége mentén; konténerállítás és -csere; fuvar; befogadás frakciónként; végül tereprendezés, visszatöltés és tömörítés. Feltüntetjük a becsült időtartamot, a kivonuló gépet és az érvényességi időt.

Külön soron

Támfalbontás és rézsűbiztosítás; hegyoldali pince feltárása, lezárása vagy rétegenkénti feltöltése; terepszint alatti szintek és mélygarázs visszabontása; betonozott terasz, lépcsősor és magas lábazat elbontása; akna, derítő és ásott kút megszüntetése; salakos padlóréteg elkülönített kezelése; azbeszttartalmú anyag szakcéges leszedése; veszélyes hulladék elvitele; feltöltőanyag beszállítása és tömörítése; közterület-használati díj; statikus bevonása; bontott anyag épségben tartása és külön deponálása; valamint ipari helyszínen a szakaszolt, üzem melletti munkavégzés többletideje.

Amit nem tartalmaz

Hatósági eljárási díjat, örökségvédelmi és tervezői dokumentációt, a közműszolgáltatók leszerelési költségét, fakivágást és annak engedélyeztetését, talajszennyezés vizsgálatát és kármentesítését, technológiai berendezések leszerelését, valamint minden építési jellegű munkát. A kalkulációhoz Öntől ezeket kérjük: cím és helyrajzi szám, a bontandó épületek felsorolása, alapterület és szintszám, van-e pince és meddig terjed, a támfalak hossza és magassága, a lejtés mértéke, a kapubejáró szélessége, valamint régi terv vagy néhány fénykép. Küldheti az iroda@gkbontas.hu címre.

Törökbálinton az ütemezést három tényező mozgatja. Az első a hatósági szakasz: az Ófaluban és a településképi szempontból szabályozott utcákban az egyeztetés hetekben mérhető, ezért ezt kell elsőként elindítani. A második az időjárás: a lejtős telkeken tartós esőzés után a földmunka és a támfalbontás nem biztonságos, mert a rézsű megcsúszhat, így a kezdés napját a bejárás után az előrejelzéshez igazítjuk. A harmadik a közterület-használat, amely az Ófalu szűk utcáiban szinte mindig felmerül, és két-három hetes előretartást igényel.

A logisztikai zónában ehhez képest más a képlet. Ott a kezdés napja rendszerint nem rajtunk múlik, hanem az üzemeltető ütemtervén, a beléptetési eljáráson és a munkavégzési engedélyeken. Ilyen munkánál az ajánlatban rögzítjük, melyik feltétel teljesülésétől számítjuk a kezdést, hogy a két oldal ne csússzon egymásra, és Ön is lássa, min múlik az indulás.

A bejáráshoz a következőket érdemes előkészíteni: helyrajzi szám, alaprajz vagy régi terv, ha van, a közműórák helye és a leválasztás állapota, valamint az, hogy honnan és milyen méretű járművel közelíthető meg a telek. Lejtős ingatlannál külön hasznos néhány fénykép a támfalakról és a kertről, mert abból a szintkülönbség is látszik. Ha a portán pince van, vagy csak gyanítja, hogy volt, mondja el; a nyomát meg tudjuk keresni. Ha az ingatlan több tulajdonos nevén áll, vagy hagyatéki eljárás folyik, ezt is jelezze, mert ettől függ, kivel köthetünk szerződést. Egy bejárás rendszerint fél és egy óra közötti időt vesz igénybe, és semmilyen kötelezettséggel nem jár.

Ha Törökbálinton bontásra készül – az Ófaluban, a József-hegy vagy a Tükörhegy egy lejtős telkén, az Újtelepen vagy a logisztikai zóna valamelyik telephelyén –, hívja a 06 20 8086764 számot, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és egyeztetünk időpontot a díjmentes helyszíni felmérésre.