Bontás Budaörsön – lejtős telkeken, sziklás altalajon

Budaörs a budai dombvidék peremén fekszik, kopár, dolomitos hátak és lejtők tövében, és ez az alapkőzet a bontási munkára is közvetlenül kihat. A hegyoldalak felé haladva a szilárd kőzet helyenként közel kerül a felszínhez, ezért a régi épületek alapozása gyakran közvetlenül rá ül, a telkeket pedig teraszozták, támfalazták. A sík részen ennek nyoma sincs: ott a szokásos agglomerációs kép fogadja az embert.

A legrégebbi réteg az Ófalu. A tizennyolcadik századi német betelepítés után kialakult falusi mag szűk utcákkal, oldalhatáron álló, oromfalas házakkal, sűrű beépítéssel és a hegyoldalba vájt, boltozott pincékkel, amelyek a hajdani szőlőműveléshez kapcsolódnak. A falazat itt jellemzően kisméretű tömör tégla, kő, vegyes falazat, a födém fagerendás, a tetőszerkezet hagyományos ácsolat. Bontás szempontjából ez a legkötöttebb zóna: kevés a hely, a szomszéd fala közös, és a védettség is szűkíti a mozgásteret.

Hegyoldali telkek és a kertváros

A második réteg a hegyoldalé. A Frankhegy egykori szőlő- és hobbikerti parcelláiból fokozatosan lakóterület lett, sok saját erőből, több ütemben épült házzal; itt egy falon belül futhat salakblokk, kisméretű tégla, későbbi falazóblokk és betonkoszorú, a tetőn pedig több generációnyi fedés rétegződhet. Ugyanezen a részen az utak egy része keskeny, meredek és nem mindenütt szilárd burkolatú, ami a gépszállítást és a konténerezést érdemben korlátozza. A Kő-hegy alatti utcákban és a Kamaraerdő felőli városrészben az ötvenes-nyolcvanas évek kockaházai és alápincézett, sátortetős, béléstestes födémű családi házai adják a törzsanyagot.

A harmadik réteg a városközpont körüli tömbös beépítés és a hozzá tartozó garázssorok, tárolók, kiszolgálóépületek és burkolt térfelületek, ahol nem panelbontás, hanem ezek cseréje és lakáson belüli visszabontás a feladat. A negyedik pedig a gazdasági zóna: az M1–M7 bevezető szakasza mentén kiterjedt kereskedelmi, bemutatótermi, irodai és logisztikai állomány áll, acélvázas szerkezetekkel, szendvicspaneles falakkal, üvegezett homlokzatokkal, rakodórámpákkal és nagy kiterjedésű aszfaltos parkolófelületekkel. Itt a bontás rendszerint funkcióváltáshoz vagy bérlőváltáshoz kapcsolódik, és ütemezett visszabontást jelent.

A lakossági megkeresések mögött szinte mindig ugyanaz áll: jó fekvésű, kilátásos telken korszerűtlen ház van, és a beruházás bontással indul. Emellett gyakori az örökölt ingatlan felszámolása az Ófaluban és a régebbi kertes utcákban, valamint a bővítés előtti részleges bontás. A gazdasági zónában ezzel szemben a hasznosítás változása hozza a munkát.

• Kockaházak és sátortetős családi házak teljes elbontása a Kő-hegy alatti és a Kamaraerdő felőli kertes utcákban.
• Frankhegyi, több ütemben bővített, vegyes szerkezetű házak és hobbikerti épületek elbontása keskeny, meredek utcákból.
• Támfalak, kerti lépcsősorok, teraszok és magas lábazatok bontása szintkülönbséges telkeken.
• Hegyoldalba vájt, boltozott pincék feltárása, ellenőrzött visszabontása és megszüntetése.
• Nyári konyha, fáskamra, garázs és tároló eltakarítása a lakóház megtartásával az Ófalu portáin.
• Belső bontás felújítás előtt: válaszfal, burkolat, aljzat, álmennyezet, régi gépészet és villamos hálózat visszabontása.
• Garázssorok, tárolók és burkolt térfelületek felszedése a városközponti tömböknél.
• Bemutatótermek, üzletek, irodaszárnyak és raktárak belső és részleges visszabontása, aszfaltos parkolófelületek felszedése a bevezető szakasz melletti zónában.

Amit nem vállalunk: az azbeszttartalmú anyagok – a régi melléképületeken és hobbikerti épületeken a hullámpala fedés – eltávolítása külön jogosultsághoz kötött szakmunka. Nem tartozik ránk a technológiai berendezések leszerelése, a tartályok tisztítása és a szennyezett talaj kármentesítése sem. A fakivágás szintén külön feladat, amelynek önkormányzati engedélyeztetése megelőzi a bontást.

Egy budaörsi sajátosságot érdemes előre tisztázni. A hegyoldali telkeken a támfal és a pince nem járulékos elem, hanem önálló szerkezet, amelyet a mögötte lévő föld vagy a kőzet terhel. Ezek bontása külön technológiát, sorrendet és tételt jelent, és nem lehet fénykép alapján megbecsülni. Ugyanez igaz a kőzetbe ült alapozásra: hogy mennyi bontómunkát ad, az csak feltárás után derül ki.

Budaörsön a technológiai döntést nem a bontandó épület, hanem a telek fekvése hozza meg. A Frankhegyen és a Kő-hegy alatti utcákban a bejárók meredekek, keskenyek, egy részük nem szilárd burkolatú, és a telek maga is több szintben, teraszosan épült be. Nagyobb kotrónak itt sokszor nincs biztonságos felállási helye, ezért kisgéppel dolgozunk, a törmeléket lépcsőzetesen, gyűjtőhelyen keresztül hordjuk ki, és több, kisebb fordulóval szállítunk. Ez lassabb a sík terepű bontásnál, és az időbecslésbe előre beépítjük.

Az Ófaluban a korlát más természetű. Ott a beépítés sűrű, a homlokzat közvetlenül az utcára néz, a szomszéd fala gyakran közös, és a keskeny utcákban a gépszállító megállása is egyeztetést kíván. Ebben a zónában felülről lefelé haladó, kézi és kisgépes bontás folyik, a szomszédos szerkezetek folyamatos megfigyelésével, kis befogadású konténerekbe gyűjtve, porkötéssel. A városközponti tömböknél a parkolórend a szűk keresztmetszet: a bontás alá kerülő garázssor előtti helyeket előre fel kell szabadítani.

Amit a dolomitos altalaj hoz

A hegyoldalban a szilárd kőzet helyenként közel kerül a felszínhez. Ennek két következménye van. Egyrészt a gép stabilan áll, a talaj nem süllyed meg, tehát a teherbírás nem probléma. Másrészt az alapok kiszedése lassabb és kalapácsigényesebb, mert a szerkezet közvetlenül a kőzetre ül, és a bontás alsó szakasza már kőzetbontásba megy át. Ezt előre nehéz megmondani, ezért a bejáráson a szintviszonyok mellett a látható kőzetkibúvásokat is megnézzük.

A megközelítés a városba egyszerű: az M1 és az M7 közös bevezető szakasza, az M0 nyugati szakasza és az 1-es főút felől a gépszállítás gyors, a kereskedelmi zóna pedig teherforgalomra méretezett. A városon belül viszont a bevezető szakasz melletti csomópontok csúcsidőben lassúak, a hegyoldali utcákban pedig télen a jegesedés is beleszól abba, mikor tud a szállító felmenni. A legtöbb budaörsi munka végül kombinált; hogy hol húzódik a kézi és a gépi bontás határa, azt a bejárás után mondjuk meg.

Bontani nem a falnál kezdünk. Először a nyílászáró, a burkolat, a gépészet, a fémszerkezet és a tetőfedés jön le, és csak ezután nyúlunk a tartószerkezethez. Egy hegyoldali telken ez nem elméleti kérdés: a rosszul kevert anyagot kétszer kell felcipelni a lejtőn az utcáig, ami napokban is mérhető veszteség.

Budaörsön két, gyökeresen eltérő anyagprofillal találkozunk. Az Ófaluban és a hegyoldali telkeken kő, vegyes falazat, tömör tégla, cserép, fa, salakos feltöltés és a támfalakból, lépcsősorokból származó beton keletkezik, ehhez jön a régi fedés bitumenes vagy azbeszttartalmú eleme. A bevezető szakasz melletti kereskedelmi állomány ezzel szemben vasbetont, acélt, szendvicspanelt, üveget, alumínium homlokzati elemet, hőszigetelést, kábelt és bontott aszfaltot ad; itt az üveg és a fém aránya kiugró, és mindkettő önálló kezelést kíván.

Amit sosem keverünk össze

Három anyag esik tiltás alá a tiszta beton-tégla frakcióban: a salakos feltöltés, amely a régebbi födémekben és padlórétegekben bukkan fel, a kátrányos szigetelés, és a parkolókból származó bontott aszfalt. Bármelyik keveredik bele, az egész rakomány besorolása romlik, és ezzel a befogadás feltételei is. Ezt a szétválasztást menet közben végezzük, mert a konténerben már nincs mit szétszedni.

A visszaépítés viszont itt kifejezetten kifizetődő. Törés után a tiszta beton- és téglatörmelék a maradék üregek feltöltésére, a bejáró útalapjának javítására és a terepszint rendezésére alkalmas, amennyiben Ön ezt kéri és a helyi előírások megengedik. Miután a támfalak eltűntek, a terep rendezéséhez amúgy is töltés kell, tehát az anyag helyben marad, és nem kell a meredek bejárón felhordani.

A befogadóhelyek a bevezető szakasz és az M0 közelsége miatt gyorsan elérhetők, így a fuvar önmagában ritkán nyújtja meg a munkát; a lassító tényező a telken belüli kihordás és a csúcsforgalom. Minden elszállított tételről szállítólevelet és átvételi igazolást kapunk, ezeket a záráskor egyben adjuk át, elektronikus másolatot pedig kérésre küldünk az iroda@gkbontas.hu címről. Bontott anyagra – kőre, kisméretű téglára, gerendára – a kezdés előtt kell igényt jelentenie, utólag a törmelékből nem lehet kiszedni.

Kezdje azzal, hogy megkérdezi: bejelentés elég, vagy engedélyt kell kérni? A választ az épület mérete, szerkezete, védettsége és a helyi szabályozás együtt adja meg, az eljárás keretét pedig a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. Engedélyre jellemzően akkor van szükség, ha a munka műemléket vagy helyi építészeti védelem alatt álló építményt érint, illetve ha az épület a szomszéddal közös fallal vagy alapozással áll – ez az Ófalu sűrű beépítésében visszatérő helyzet. Az eljárást a tulajdonos indítja, a műszaki adatokat mi állítjuk össze hozzá.

Az Ófaluban a helyi rendelet a legerősebb korlát. A tizennyolcadik századi német betelepítés után kialakult falumag, az oromfalas utcakép és a hozzá tartozó épületállomány a város arculatának hordozója, ezért gyakran csak az udvari toldalék, a hátsó traktus vagy a melléképület tüntethető el, az utcafronti szakasz nem. Van, hogy a bontás után az utcakép helyreállítására is feltétel vonatkozik. Ezt a megrendelés előtt, nem utána kell lerendezni.

A hegyoldalban a korlát természetvédelmi eredetű. A várost övező kopár, dolomitos hátak értékes élőhelyek, és a védett részek közelsége feltételeket szabhat a földmunkára, a gépmozgásra és a törmelék ideiglenes tárolására. A fás telkeken ehhez jönnek a fák védelmére és kivágására vonatkozó önkormányzati szabályok, amelyek gyakorlatilag megszabják, hova állhat gép és hova kerülhet a konténer.

A három elmaradhatatlan lépés

Először: a víz, a gáz, a villany és a csatorna leválasztását a szolgáltatóktól a tulajdonos rendeli meg, mert a szerződések az ő nevén futnak, és igazolás nélkül a gép nem hajt be a telekre. Másodszor: ha a konténer vagy a szállító a közterületre kerül – szűk ófalusi és meredek hegyoldali utcában ez szinte biztos –, hozzájárulást kell kérni. Harmadszor: társasházban és sorházban a közös képviselőt tájékoztatni kell.

Az építési-bontási hulladék nyilvántartását és elszámolását a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet szabályozza; az ehhez tartozó iratanyagot mi készítjük el. Ha bizonytalan abban, melyik feladat kié, tárcsázza a 06 20 8086764 számot, és tisztázzuk.

Teraszos, támfalas telek felszabadítása a hegyoldalban

A Frankhegyen és a Kő-hegy alatti utcákban jellemző kiindulás egy több ütemben bővített, vegyes szerkezetű ház, körülötte két-három szintben épült támfalakkal, lépcsősorokkal és betonozott teraszokkal, keskeny, meredek bejáróval. A bontás sorrendje kötött: előbb a ház, azután a burkolt felületek, és csak a végén a támfalak, mert azokat a mögöttük lévő föld terheli. A szabaddá váló rézsűt vagy azonnal visszatöltjük és tömörítjük, vagy ideiglenesen megtámasztjuk. A szokásos meglepetés a támfal alapozásának mérete és a kőzetbe ült alapozás, amely a bontás alsó szakaszát lelassítja.

Udvari toldalék eltávolítása ófalusi portán

Az Ófaluban gyakori feladat, hogy a lakóház marad, de az udvari toldalék, a fáskamra, a nyári konyha vagy a garázs eltűnik. Itt a mozgástér a legszűkebb: a szomszéd fala közös lehet, a gépnek legfeljebb egy sávnyi hely marad, és a konténer az utcára kerül. Ilyenkor kézi és kisgépes bontás folyik, felülről lefelé haladva, a szomszédos szerkezetek megfigyelése mellett, kis konténerekbe gyűjtve. A megmaradó falfelületet ideiglenesen le kell zárni, hogy a csapadék ne menjen be. Ha az épület védettséggel érintett, a mozgástér eleve szűkebb.

Bemutatóterem vagy raktárszárny visszabontása a bevezető szakasz mellett

A kereskedelmi és logisztikai zónában a tipikus helyzet az, hogy egy üzlethelyiséget, bemutatótermet vagy raktárszárnyat kell visszabontani, miközben a szomszédos egységek nyitva vannak, és a parkoló használatban marad. Az üzemeltetővel bejárjuk a területet, kijelöljük a szétválasztás pontját és a közművek elválasztását, fizikailag lehatároljuk a munkaterületet, és a szállítási útvonalunkat elkülönítjük a vevőforgalomtól. Sorrendben a belső burkolatok és gépészet, az üvegezett és alumínium homlokzati elemek, a szendvicspanel és a fémváz, végül a padlólemez és az alaptestek kerülnek ki. A parkolófelület bontott aszfaltja külön frakció.

A három leírás vázlat, nem terv. A tényleges sorrendet a szerkezet állapota, a szintkülönbség és a hozzáférés adja meg.

Az alábbi sorrend egy frankhegyi családi háznál, egy ófalusi toldaléknál és egy kereskedelmi egységnél is ugyanígy fut le; csak az kerül máshova a hangsúly, hogy melyik előkészítő lépés viszi el a legtöbb időt. A megrendelők többsége nem a bontástól tart, hanem attól, hogy nem tudja, mikor kell lépnie – ezért írjuk le tételesen.

1. Telefon vagy e-mail. Elég a városrész, a bontandó épület és az esetleges határidő. Ebből időpontot javaslunk, és megmondjuk, ha a feladat nem a mi profilunk.
2. Bejárás a helyszínen. Végigmegyünk a telken: melléképületek, támfalak, lépcsősorok, teraszok, pince, kút, közműórák, faállomány, a bejáró lejtése és szélessége, és a látható kőzetkibúvások. Zárt helyiségbe is be kell tudnunk menni. Ez díjmentes, és nem jár kötelezettséggel.
3. Az ajánlat elkészítése. A bejárástól számított egy-három munkanapon belül írásban, munkanemenként tagolva küldjük, a becsült időtartammal és a kivonuló géppel. Kérdezzen rá bármelyik sorra, amíg nincs megállapodás.
4. Megállapodás. Írásban rögzül a terjedelem, a kezdés napja, az ütemezés, a fizetés rendje és az, hogy záráskor milyen iratokat kap.
5. Ügyintézési szakasz. Az engedélyt vagy bejelentést, valamint a közmű-leválasztást a tulajdonos indítja el, mi a műszaki hátteret adjuk. Ha fakivágás kell a gépbeálláshoz, ez az a pont, ahol el kell kezdeni.
6. Területelőkészítés. A kezdés előtti napon lekerítjük és kitáblázzuk a területet, kihelyezzük a konténereket, kitűzzük a gép és a kihordás nyomvonalát, egyeztetjük a behajtást, szólunk a szomszédoknak, és letakarjuk, amit védeni kell.
7. Bontás. A megbeszélt sorrendben haladunk, az anyagot menet közben frakciónként külön rakjuk, a port locsolással kötjük, a támfalakat, a rézsűt és a szomszédos szerkezeteket végig szemmel tartjuk. Nem kell kint lennie, elég, ha a 06 20 8086764 számon elérhető.
8. Földmunka. Az üregek és a pince rétegenkénti visszatöltése és tömörítése, a rézsű rendezése, a felület elegyengetése. Ez az a szakasz, amit nem érdemes siettetni, mert a rosszul tömörített töltés a későbbi alapozásnál üt vissza.
9. Átadás. Közös bejárás, letakarított terület, majd a szállítólevelek és a hulladékkezelési igazolások átadása.

Előfordul, hogy a bontás olyasmit hoz felszínre, ami az ajánlatban nem szerepelt: a vártnál mélyebben, kőzetbe ült alapozás, terjedelmes támfalalap, ismeretlen vezeték, nagyobb pinceüreg. Ilyenkor megállunk, telefonálunk, és csak közös döntés után megyünk tovább, a többletet pedig írásban rögzítjük. Budaörsön a késés leggyakoribb oka a településképi vagy fakivágási ügyintézés, a meredek bejáró téli járhatatlansága és a szolgáltatói leválasztás időzítése.

Nem egy összeget küldünk, hanem egy listát. Egyrészt így látja, mi mennyibe kerül és miért, másrészt így tudja tárgyilagosan összevetni más kivitelező anyagával. Ha több helyről kér ajánlatot, mindenkitől ilyen tagolást kérjen: a különbség legtöbbször nem az összegben, hanem a lista rövidségében rejlik.

Az ajánlaton feltüntetjük a becsült időtartamot, a kivonuló gép megnevezését és az érvényességi időt. Ez utóbbi azért kell, mert a fuvar- és befogadási feltételek időközben változhatnak.

Ahhoz, hogy a kalkuláció pontos legyen, ezeket kérjük Öntől: cím és helyrajzi szám, a bontandó épületek felsorolása, alapterület és szintszám, van-e pince, a támfalak hozzávetőleges hossza és magassága, végül néhány fénykép a bejáróról és a telek lejtéséről. Ezeket elküldheti az iroda@gkbontas.hu címre is, de a helyszíni bejárást nem váltják ki.

Három dolog dönti el, mikor gördülhet be az első gép. Az ügyintézés az egyik: ófalusi vagy védettséggel érintett ingatlannál az egyeztetés hetekben mérhető, tehát ezzel kell nyitni, nem ezzel zárni. A fakivágás a másik – ha a gépbeálláshoz vagy a kihordáshoz szükség van rá, az engedélyeztetés előbbre való a bontásnál, és tapasztalatunk szerint ez a leggyakoribb rejtett csúszásforrás.

A harmadik az évszak és a forgalom. Meredek hegyoldali bejárón télen a jegesedés, tartós esőzés után a nem szilárd burkolatú szakaszok állítják meg a szállítót, ezért a kezdés napját a bejárás után az időjáráshoz igazítjuk. A bevezető szakasz melletti kereskedelmi zónában viszont a nyitvatartás és a vevőforgalom diktál: a zajos munkát és a szállítást a csúcson kívülre tesszük, a dátumot pedig többnyire az üzemeltető határozza meg. Ha a konténer közterületre kerül, a hozzájárulás átfutása miatt két-három héttel korábban jelezze az igényt.

A bejárásra a következőket érdemes előkészíteni: helyrajzi szám, meglévő alaprajz vagy régi terv, a közműórák helye és a leválasztás állapota, valamint az, hogy honnan és mekkora járművel lehet behajtani. Lejtős telken egy-két fénykép a bejáróról, a támfalakról és a teraszokról előre megmutatja, milyen gép jöhet szóba. Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, vagy hagyatéki eljárás folyik, azt is mondja el, mert ettől függ, kivel köthetünk szerződést. A bejárás fél és egy óra között tart.

Ha Budaörsön bontásra készül – az Ófaluban, a Frankhegyen, a Kő-hegy alatti utcákban, a Kamaraerdő felőli városrészben vagy a bevezető szakasz melletti telephelyén –, tárcsázza a 06 20 8086764 számot, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és kitűzzük a díjmentes helyszíni felmérés időpontját.