Bontás a Budapest VIII. kerületben – Józsefváros, Palotanegyed, Corvin-negyed, Tisztviselőtelep

Józsefváros abban különbözik a szomszédos pesti kerületektől, hogy nem egyféle beépítés ismétlődik benne, hanem egymás mellett fut négy-öt teljesen eltérő állapotú és korú városrész. Ugyanaz a kerületszám takarja a Múzeum körút mögötti bérpalotákat és az Orczy út környéki földszintes melléképületeket, és a bontási feladat a kettő között gyökeresen más.

A belső sáv a Palotanegyed: a Múzeum körút, a Bródy Sándor utca, a Horánszky utca, a Krúdy utca, a Mikszáth Kálmán tér és a Reviczky utca környéke. Itt 19. századi nagypolgári bérházak és palotaszerű épületek állnak, magas belmagassággal, tömör téglafallal, poroszsüveg födémmel, boltozott kapualjjal, tágas lépcsőházzal. Az állomány jó része felújított vagy felújítás alatt áll, a védettség pedig gyakori. Ettől délre a Corvin-negyed: a Práter utca, a Corvin sétány és a Futó utca környékének nagy része az elmúlt két évtizedben újjáépült, itt betonvázas, mélygarázsos új társasházak sorakoznak, közöttük megmaradt régi bérházakkal.

A kerület középső és keleti része más képet mutat. A Magdolna-negyed a Mátyás tér, a Dankó utca, a Kálvária tér és a Szerdahelyi utca környékén, a Népszínház-negyed a Népszínház utca és a Teleki László tér vonalán, az Orczy-negyed pedig az Orczy út, a Diószeghy Sámuel utca és az Illés utca között húzódik. Ezekben a tömbökben maradt fenn a legtöbb korabeli, jórészt egy- vagy kétemeletes, körfolyosós, gangos bérház, sok helyen felújítatlan szerkezettel: nedvesedő lábazattal, elavult gépészettel, udvarra épült toldalékokkal. Innen érkezik a kerületi megkeresések nagy része.

A negyedik réteg a Tisztviselőtelep és környéke: a Szabóky utca, a Delej utca és a Bláthy Ottó utca vonalán a századfordulón épült, tudatosan kertvárosias telep áll, szabadonálló és ikres házakkal, előkerttel, alacsony beépítéssel. Ehhez csatlakozik a Kerepesi út és a Vajda Péter utca menti vegyes, részben telephelyi és intézményi sáv, valamint a Fiumei úti sírkert és a Józsefvárosi pályaudvar környékének átalakuló területe. Egyetlen kerületben tehát négy külön munkarend kell.

Az épületállomány kettőssége a szerkezetekben is megjelenik. A Palotanegyed és a Népszínház-negyed házainál tömör kisméretű téglafal, poroszsüveg és fagerendás födém, boltozott kapualj a jellemző; a Corvin-negyed új épületeinél betonváz, vasbeton födém és könnyűszerkezetes válaszfal; a Tisztviselőtelepen falazott, magastetős kisházak, gyakran fagerendás födémmel. Ugyanaz a bontási feladat tehát a kerület két pontján teljesen más technológiát, más védelmet és más ütemezést kíván.

A megbízások többsége a felújítási ciklushoz kötődik. Egy magdolna-negyedi vagy népszínház-negyedi lakás évtizedek óta nem volt korszerűsítve, és az új tulajdonos vagy a bérbeadó a szerkezetig visszabontatja; egy palotanegyedi üzlethelyiség funkciót vált; a Tisztviselőtelepen egy régi melléképület helyére új épületszárny kerül.

• Lakások csupaszra bontása gangos bérházakban a Mátyás tér, a Dankó utca, a Szerdahelyi utca és a Teleki László tér környékén: burkolat, aljzat, nedvesedő vakolat, régi konyha- és fürdőgépészet, kályhák és beépített szekrények bontása.
• Üzlethelyiségek és irodák visszabontása a Baross utca, a Krúdy utca, a Horánszky utca és a Népszínház utca földszintjein, bérlőváltás vagy funkcióváltás előtt.
• Udvarra épített toldalékok, mosókonyhák, kamrasorok, régi illemhelyek és beépített gangszakaszok elbontása a Kálvária tér és az Illés utca környéki házakban.
• Melléképületek, nyárikonyhák, régi garázsok és betonozott udvarburkolatok bontása a Tisztviselőtelepen és az Orczy-negyed alacsony beépítésű telkein.
• Pincék kiürítése, régi feltöltés és aljzat kiszedése palotanegyedi és józsefvárosi bérházak alatt, szárítás vagy utólagos szigetelés előtt.
• Telephelyi kiszolgálóépületek, műhelyek, raktárak, kerítések és gépalapok visszabontása a Vajda Péter utca, a Kerepesi út és a Könyves Kálmán körút menti területeken.
• Mélygarázsos új társasházak bérleményeinek visszabontása a Corvin-negyedben, ahol a szerkezet betonváz, a válaszfal pedig könnyűszerkezet.

Ami itt gyakrabban okoz meglepetést, mint máshol: a szerkezet tényleges állapota. A felújítatlan józsefvárosi bérházakban a nedvesedés, a korábbi, dokumentálatlan átalakítások és a vegyesen falazott válaszfalak miatt a bontás közben rendszeresen kerül elő olyan, ami a felméréskor nem volt látható. Ezért a munkába mindig beépítünk egy döntési pontot: ha ismeretlen vagy gyengült szerkezet kerül elő, leállunk az érintett szakaszon, felhívjuk, és közösen döntünk a folytatásról.

Józsefvárosban két véglet létezik egymástól néhány saroknyira. A Palotanegyedben és a Népszínház-negyedben a beépítés zártsorú, a kapualjak boltozottak, az udvarok szűkek, az utcák — a Bródy Sándor utca, a Horánszky utca, a Nap utca — egyirányúak és végig parkoló autókkal szegélyezettek. Itt gépbeállás nem jön szóba: elektromos vésőgéppel, vágóval és roppantóval, kézi bontással haladunk, és az anyag a kapualjon át jut ki.

A Tisztviselőtelepen, az Orczy-negyed alacsonyabb beépítésű részein és a Vajda Péter utca környéki telkeken ennek az ellenkezője igaz: van kapubehajtó, van előkert, a telek hátsó része megközelíthető, tehát kisgép be tud állni, és teljes melléképület-bontás gépi úton is elvégezhető. A gépméretet a behajtó szélessége és a kapumagasság szabja meg, ezt a bejáráson lemérjük.

A Corvin-negyed köztes eset. A Práter utca és a Corvin sétány környéki új társasházaknál a rakodás a mélygarázs lehajtóján vagy a ház előtti sávban történik, a lehajtó belmagassága viszont korlátozza, milyen jármű mehet le. Itt jellemzően a földszinti szintre hozzuk fel az anyagot, és onnan rakodunk, előre egyeztetett időben, a garázs használóival összehangolva.

A forgalmi keret mindenütt ugyanaz: az Üllői út, a Baross utca, a Nagykörút és a Kerepesi út vonalán a csúcsidő gyakorlatilag kiesik a munkanapból, a mellékutcákban pedig a parkolóhely felszabadítása a fő feladat. Ha nem tudja megítélni, hogy a címére bejut-e gép, vagy hogy hova állhat a jármű, hívjon a 06 20 8086764 számon, és a bejáráson eldöntjük.

Konténer kihelyezéséhez, gépbeálláshoz vagy állványozáshoz a közterületen a Józsefvárosi Önkormányzat hozzájárulása szükséges, a fővárosi kezelésű útszakaszokon — az Üllői út, a Nagykörút, a Kerepesi út és a Könyves Kálmán körút vonalán — a Fővárosi Önkormányzaté. Az igénylés a tulajdonos vagy megbízottja dolga; a bejárás után összeírjuk, mit kell benyújtani és milyen sorrendben, hogy ne az ügyintézés csússzon a kezdés elé.

A parkolás Józsefvárosban szinte mindenütt fizetős és sűrűn kihasznált, ezért a konténerhely felszabadítása önálló feladat: a kihelyezés napját előre ki kell jelölni, és a helyet táblával jelezni, hogy a járművek elálljanak. A Teleki László tér, a Mátyás tér és a Rákóczi tér környékén a piaci és a rendezvényi forgalom is szempont, ott a rakodás időzítése változik.

Társasházban a közös képviselő előzetes tájékoztatása alapfeltétel. A szervezeti és működési szabályzat rendszerint megszabja a munkavégzés idejét, a kapualj, a lift és a lépcsőház használatát, valamint a törmelék tárolásának módját. Közös tulajdonú szerkezet — kapualj, gang, udvarburkolat, kémény, homlokzat — érintéséhez tulajdonostársi hozzájárulás és statikusi vélemény kell. Bérlakásnál a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül nem kezdünk hozzá.

Az örökségvédelmi és településképi szempontok a Palotanegyedben a legerősebbek, de a kerület más részein is előfordul helyi védelem, például a Tisztviselőtelep telepszerű együttesénél, ahol az utcakép és az épületek arányai kötöttek. Ahol védettség áll fenn, a bontás terjedelmét jóváhagyott terv határozza meg, a homlokzati elemek, portálok és nyílászárók bontása pedig külön elbírálás alá esik. Ha nem világos, mi vonatkozik az adott ingatlanra, írjon az iroda@gkbontas.hu címre a címmel és néhány fényképpel.

A felújítatlan józsefvárosi bérházakban a por nemcsak kellemetlenség, hanem állagvédelmi kérdés is. A régi vakolat, a salakos padlófeltöltés és a nedvesedő falazat bontásakor nagy mennyiségű finom por szabadul fel, amely a szűk gangos udvaron át néhány perc alatt eljut a szemközti lakásokba. A bontási zónát ezért a bejáratnál fóliázással és portál-elválasztással zárjuk le, a szellőzőket ideiglenesen lezárjuk, porelszívással és vizes porkötéssel dolgozunk, és a törmeléket a helyiségen belül zsákoljuk.

A zajos szakaszokat szűk időablakba tesszük. A Magdolna-negyed és az Orczy-negyed házaiban sok a nappal otthon tartózkodó lakó, a Palotanegyedben pedig egyetemi és hivatali működés a jellemző, ezért a vésőgépes munkát általában a délelőtti és kora délutáni órákra időzítjük, a házirendi pihenőidőt betartjuk, hétvégén külön megállapodás nélkül nem dolgozunk. A várható zajos szakaszt a lépcsőházban előre kiírjuk.

A megmaradó szerkezetek védelme itt több figyelmet kíván, mint a felújított állományban. A gyengült, nedvesedett falazat és a poroszsüveg födém rezgésre érzékeny, ezért a bontókalapács használatát korlátozzuk, és ahol lehet, vágásos, roppantásos technikával haladunk. A gang konzolos szerkezetét nem terheljük anyaggal, a lépcsőházat, a kapualj burkolatát és a megmaradó felületeket letakarjuk.

A Corvin-negyed új társasházaiban a helyzet fordított: ott a szerkezet ép, viszont a hangátvitel a betonvázon keresztül erős, és a mélygarázs, a lift, a közös közlekedők tisztán tartása szigorú házirendi elvárás. Ezekben az épületekben a napi zárás mindig takarítással ér véget, és a liftkabint teljes védőburkolattal látjuk el.

A kihordás módja Józsefvárosban városrészenként változik, és ez határozza meg a munkanapok számát. A magdolna-negyedi és népszínház-negyedi bérházak jellemzően egy- vagy kétemeletesek, felvonó nincs bennük, tehát az anyag a gangról a lépcsőházon át, zsákolva jut le. Ez alacsonyabb szintszám miatt kedvezőbb, mint a nagy pesti bérházaknál, viszont a lépcsők keskenyek és fordulósak. A Palotanegyed bérpalotáiban a magas belmagasság miatt a második emelet annyi lépcsőt jelent, mint máshol a harmadik.

Ahol van felvonó, a társasház gyakran nem engedi bontási anyag szállítására, vagy a kabin teherbírása eleve kizárja. Ha kivételesen használható, a kabint teljesen leburkoljuk, és csak zsákolt anyagot viszünk vele, a lakók használatához igazított időben. Az emelet és a lifthasználat lehetősége ezért mindig önálló soron szerepel az ajánlatban.

A Corvin-negyed mélygarázsos épületeinél a fordított irány a kérdés: a lehajtó belmagassága szabja meg, milyen jármű mehet le, és a garázs használóival egyeztetni kell a rakodás idejét. Jellemzően a földszinti szintre hozzuk fel az anyagot, és onnan rakodunk. A Tisztviselőtelepen és az Orczy-negyed kertes telkein ez a probléma nem létezik: ott a konténer a telken belül vagy közvetlenül a kapu előtt áll, és a kihordási táv rövid.

A szétválogatás minden helyszínen a keletkezés helyén történik: külön a beton és vasbeton, a tégla- és cseréptörmelék, a padló alatti feltöltés, a fa, a fém, az üveg, a gipszkarton, a hőszigetelés és a vegyes építési hulladék, elkülönítve a veszélyes anyagok. Régi bérházi lakásoknál a salakfeltöltés és a lebontott vakolat tömegben gyakran a legnagyobb tétel, telephelyi bontásnál a beton és az acél. A tiszta beton- és téglatörmelék töréssel visszaépíthető feltöltésbe, ami csökkenti a fuvarszámot. A befogadóhelyek átvételi igazolásait a munka lezárásakor átadjuk.

A menet a következő. A megkeresésnél elmondja, melyik józsefvárosi negyedben van az ingatlan — Palotanegyed, Corvin-negyed, Magdolna-negyed, Orczy-negyed vagy Tisztviselőtelep —, mit szeretne elbontatni, és van-e kötött határidő. Díjmentes bejárásra megyünk: megnézzük a szerkezetet, az emeletet, a lépcsőházat, a kapualjat vagy a behajtót, a lehetséges konténerhelyet és a közműórákat, és fényképes jegyzetet készítünk. Egy-három munkanapon belül küldjük az írásos ajánlatot. Elfogadás után megállapodásban rögzítjük a terjedelmet, a kezdést és az ütemezést; ezt követi a hozzájárulások rendezése és a közmű-leválasztás megrendelése, amelynek igazolása nélkül nem kezdünk. A kezdés előtti napon lehatároljuk a területet, kihelyezzük a konténert és kiírjuk a munkavégzés idejét. A bontás után elszállítjuk az anyagot, takarítunk vagy tereprendezünk, majd közös bejárással adjuk át a munkaterületet a hulladékkezelési igazolásokkal.

Az ajánlat tételes. Alaptételként szerepel a megnevezett szerkezetek bontása, a burkolatok és az aljzat visszabontása, a vakolat leverése, a nyílászárók kiszedése, melléképület-bontásnál a tetőfedés, a födém és az alapok kiszedése, a helyszíni szétválogatás, a kihordás a megadott szintről, a rakodás, a szállítás, a frakciónkénti befogadás, a munkaterület lehatárolása és a záró takarítás. Feltüntetjük a becsült munkanapszámot és a tervezett gépet vagy fordulószámot.

Külön tételként kezeljük, ami nem minden munkánál merül fel: a közterület-használati díjat, a parkolóhely-lefoglalást, a lift nélküli emeletről történő kézi kihordást, a pinceszintről történő felhordást, a mélygarázsból való rakodást, a gyengült szerkezet miatti megtámasztást, a statikus bevonását, a védett épületnél megőrzendő felület melletti kézi bontást, a betemetett műtárgyak feltárását, valamint az azbeszttartalmú anyag szakcéges kezelését.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási díjakat, a szolgáltatói leválasztás költségét, a tervezői és szakértői dokumentációt, a talajszennyezés vizsgálatát, sem semmilyen építési jellegű helyreállítást. Az érvényességi idő rajta van. A kalkulációhoz kérjük a pontos címet, a helyrajzi számot, az emelet és a lift megjelölését, a bontandó helyiségek vagy épületek felsorolását, és ha van, alaprajzot.

Van, amikor a válaszunk az, hogy ez nem a mi feladatunk. Ha egy magdolna-negyedi vagy orczy-negyedi bérház szerkezete annyira gyengült, hogy a bontás előtt statikai megerősítés kell, akkor először tervezőre és statikusra van szükség, nem bontóra. Vélemény nélkül teherhordó falhoz, boltövhöz és födémhez nem nyúlunk, és ilyen munkát nem is vállalunk el.

Nem végzünk azbeszttartalmú anyagot érintő bontást — régi csőszigetelést, hullámpalás melléképület-fedést, bizonyos padlóragasztókat —, mert külön jogosultsághoz kötött tevékenység. Ugyanígy nem vállalunk technológiai berendezés-leszerelést, tartálytisztítást, szennyezett talaj kezelését, sem kéménybelső átalakítást.

Ha egy palotanegyedi védett épületben a cél egy stukkó, egy festett felület vagy egy régi nyílászáró megőrzése és feltárása, az restaurátori munka; mi legfeljebb az előkészítő rétegeltávolítást tudjuk elvégezni.

Végül az arányok. Egyetlen szoba burkolatának leveréséhez a védelmek kiépítése, a közterületi ügyintézés és a rakodás megszervezése aránytalanul nagy ráfordítás, ilyenkor helyi kisvállalkozót javasolunk. Teljes lakás- vagy üzletvisszabontásnál, melléképület- és telephelyi bontásnál viszont hívjon a 06 20 8086764 számon, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és néhány napon belül időpontot adunk a helyszíni felmérésre.