Bontás a Budapest II. kerületben – Rózsadomb, Pasarét, Hűvösvölgy, Pesthidegkút

A II. kerület a Budai-hegység keleti lejtőin ül, és ez minden más szempontnál erősebben határozza meg, hogyan lehet itt bontani. A kerület pesti felé eső, alacsonyabban fekvő sávja — az Országút, a Margit körút és a Széll Kálmán tér környéke — még városias, zártsorú, négy-öt emeletes bérházakkal, de már néhány száz méterrel feljebb, a Rózsadombon, a Vérhalom, a Szemlőhegy és a Csatárka utcáinál átvált szabadonálló villabeépítésre. Innen felfelé a telkek egyre meredekebbek, sok helyen teraszosak, támfalakkal tagoltak, és a ház a terepbe süllyesztve, alápincézve áll.

Az épületállomány rétegzett. Pasaréten és a Rózsadomb alsóbb részein jelentős a két világháború közötti modern villaállomány, tömör téglafallal, monolit vasbeton lemezfödémmel, lapos vagy alacsony hajlású tetővel — a Napraforgó utcai kísérleti lakótelep épületei ennek az időszaknak az emblematikus példái. A Törökvész út, a Bimbó út és a Pasaréti út mentén ehhez társul a hatvanas-nyolcvanas évek villaépítése, majd a rendszerváltás utáni beépítés, amely már gyakran vasbeton vázas, üvegezett, gépészettel telepakolt házakat jelent.

A Hűvösvölgyi út mentén felfelé haladva a beépítés fellazul: Hűvösvölgy, Adyliget, Budaliget, Remetekertváros és Máriaremete inkább kertvárosias, nagyobb telkekkel, kétszintes családi házakkal, gyakran melléképülettel, nyárikonyhával, régi garázzsal. Pesthidegkút-Ófalu ennél is más karakterű: itt megmaradtak a régi, egykori falusi léptékű, oldalhatáron álló, vályog- vagy vegyes falazatú lakóházak, boltíves pincékkel és melléképületekkel. Ez a fellazulás nemcsak településképi kérdés: a Szilágyi Erzsébet fasortól a Hűvösvölgyi úton át Máriaremetéig haladva a telkek mérete nő, a beépítés sűrűsége csökken, és ezzel párhuzamosan egyre inkább van hely a gépnek és a konténernek a kapun belül. A kerület alsó, városias sávjában ennek az ellenkezője igaz, ott a bontás inkább pesti típusú, kihordásos feladat.

A talaj a bontásnál szintén tényező. A budai oldal agyagos-márgás rétegei csapadék után könnyen megcsúsznak, ezért egy alápincézett ház elbontása után a megtámasztás nélkül maradt földtömeg mozoghat. Ez nem elméleti kockázat: a II. kerületben a támfalak és rézsűk állapota rendszerint legalább olyan fontos kérdés, mint maga a bontandó épület. A Pasaréti út és a Bimbó út menti telkeken ez a szempont a bontás sorrendjét is meghatározza, nem csak a záró tereprendezést.

A kerületben a megkeresések nagyobb része telekhez kötődik, nem lakáshoz. Az itteni telkek értéke miatt jellemző, hogy egy elavult, felújíthatatlan villát vagy családi házat teljesen elbontanak, és a helyére új épül — ez a bontás szempontjából egészen más feladat, mint egy belvárosi lakásfelújítás.

• Teljes családi ház- és villabontás új építés előtt a Rózsadombon, a Szemlőhegy, a Vérhalom és a Csatárka utcáiban, valamint Pasaréten.
• Régi, felújíthatatlan hétvégi házak és kisebb lakóépületek bontása Adyligeten, Budaligeten és Remetekertvárosban.
• Melléképületek, garázsok, fészerek, nyárikonyhák elbontása máriaremetei és pesthidegkúti telkeken.
• Támfalak, kerítéslábazatok, betonozott lépcsősorok és meredek kocsibeállók bontása a hegyoldalakon.
• Betonozott udvarok, régi medencék, támfalas teraszok felszedése a Törökvész út és a Bimbó út környékén.
• Belső bontás társasházi lakásokban a Margit körút, a Lövőház utca és a Széll Kálmán tér környéki bérházakban.
• Pesthidegkút-Ófalu régi, vegyes falazatú épületeinek bontása, a boltíves pincék kiürítésével együtt.

A teljes házbontásnál az ügyfelek gyakran alábecsülik, hogy mi tartozik még a feladathoz. A ház mellett ott van a betonozott behajtó, a támfal, a kerti építmények, a régi kerítés, gyakran egy betemetett medence vagy egy használaton kívüli szikkasztó, derítő, esetleg egy régi kút. Ezek tömege együtt sokszor meghaladja magát az épületét. Ha a telken korábban másik ház állt, annak alapmaradványai is előkerülhetnek a földmunkánál.

Amit nem vállalunk: azbeszttartalmú fedés és szigetelés eltávolítását, mert erre külön jogosultság kell, illetve talajszennyezés vizsgálatát és kezelését. Ha ilyet látunk a bejáráson, megnevezzük, hogy időben tudjon intézkedni. A bontás utáni építési munkát sem mi visszük tovább, tehát a következő kivitelező kezdési időpontját érdemes a bontás végéhez igazítani, nem fordítva — a rózsadombi és pasaréti telkeken a szűk behajtó miatt két vállalkozó egyszerre nem tud dolgozni.

Itt a technológiát nem az épület mérete, hanem a behajtó dönti el. A rózsadombi és pasaréti utcák jelentős része keskeny, kanyargós, sok helyen egyirányú, és a telkekre rövid, meredek bejáró vezet. Egy nagyobb lánctalpas bontógépet gyakran nemcsak beállítani nem lehet, hanem odaszállítani sem: a trélernek egyszerűen nincs elég fordulósugara a szerpentinen. Ezért a felmérés első kérdése mindig az, hogy milyen hosszú és milyen tömegű jármű jut el a kapuig.

A gépméretet a telek terepe is korlátozza. Lejtős telken a gép csak megfelelően előkészített, vízszintes platformon dolgozhat biztonságosan, ezt sokszor a bontás első lépéseként kell kialakítani. Ahol a lejtés túl nagy, ott középkategóriás vagy kisgépes bontással haladunk szakaszosan, felülről lefelé, és a törmeléket lépcsőzetesen mozgatjuk a rakodóhelyig. A Törökvész út, a Vérhalom utca, a Fillér utca vagy a máriaremetei mellékutcák több pontján ez a reális megoldás.

A pesthidegkúti és hűvösvölgyi részeken kedvezőbb a helyzet: itt a telkek nagyobbak, a beállás gyakran a telken belül megoldható, és van hely a konténernek is a kapun belül. Ilyenkor a bontás gépi, a szétválogatás pedig helyben, a telken történik, ami érdemben gyorsítja a munkát. A Hűvösvölgyi út és a Máriaremetei út menti ingatlanoknál viszont a forgalom miatt a rakodás időzítése kényes pont.

Külön figyelmet igényel a szomszédos telek. A hegyoldali beépítésnél az egyik ház kertje a másik ház tetőszintje magasságában van, tehát a bontás során leomló anyag, a por és a rezgés is más irányban terjed, mint sík terepen. A megmaradó támfalakat, kerítéseket és növényzetet a munka előtt fényképpel rögzítjük, és ahol kell, ideiglenes védelmet építünk. Ha bizonytalan, hogy a telkére bejut-e a gép, hívjon a 06 20 8086764 számon.

A teljes épületbontás a II. kerületben rendszerint hatósági eljáráshoz kötött, és az eljárás jellege az épület méretétől, szerkezetétől és esetleges védettségétől függ. A kerületben több helyi értékvédelem alatt álló épület és épületegyüttes van — a Napraforgó utcai lakótelep és a pesthidegkúti régi falumag épületállománya jó példa arra, hogy a védettség nem csak a belvárosban létezik. Ahol ez fennáll, ott a bontás terjedelme korlátozott lehet, és a jóváhagyott terv határozza meg, mi kerülhet el.

A közterület-használat itt más jellegű feladat, mint a pesti oldalon. Konténer sok telken belülre is állítható, tehát nincs mindig szükség hozzájárulásra. Ahol viszont a bejáró szűk vagy meredek, ott a konténer az utcára kerül, és ehhez a kerületi önkormányzat hozzájárulása kell; a Szilágyi Erzsébet fasor és a Hűvösvölgyi út fővárosi kezelésű szakaszain a Fővárosi Önkormányzaté. Keskeny, egyirányú utcában a rakodás gyakran a teljes útszelvényt elfoglalja, ilyenkor forgalomtechnikai egyeztetés és ideiglenes terelés is szükséges lehet.

A településképi szempontok a hegyvidéken elsősorban a kerítésre, a támfalra, a terepalakításra és a fás növényzetre vonatkoznak. Egy támfal elbontása és újraépítése nem feltétlenül szabad kezű döntés, a telken álló fák kivágásához pedig önálló engedélyezés tartozik. Ez a bontás ütemtervét is befolyásolja, mert egy fa vagy egy támfal sokszor éppen a gép útjában van.

Társasházi belső bontásnál a Margit körút és a Lövőház utca környékén a szokásos ügyrend érvényes: a közös képviselő tájékoztatása, közös tulajdonú szerkezet érintése esetén tulajdonostársi hozzájárulás, továbbá a házirendben rögzített munkaidő és liftrend betartása. Az engedélyeket a tulajdonos szerzi be, de a bejáráson végigvesszük a listát, és megmondjuk, melyik lépés melyikre épül. Kérdés esetén írjon az iroda@gkbontas.hu címre a helyszín pontos adataival.

A II. kerületi telkek nagyok, de a szomszédok közel vannak — csak nem oldalról, hanem alulról és felülről. A lejtős beépítés miatt egy rózsadombi vagy pasaréti bontás pora és zaja több szomszédos ingatlanra hat egyszerre, és a lefelé eső kertekbe a törmelék is könnyebben jut le. Ezért a bontási zónát mindig lehatároljuk, a lejtő alatti oldalon védőhálót vagy ideiglenes takarást építünk, és a szakaszos bontásnál mindig a lejtő felőli oldalt védjük először.

A porelnyomás gépi bontásnál vizes technológiával történik, folyamatos permetezéssel a bontott felületen és a rakodásnál is. Száraz, szeles időben ezt sűrítjük, mert a hegyoldalon a légmozgás erősebb, mint a városi utcákban. A kertek növényzetét, a burkolt teraszokat és a megmaradó kerítést letakarjuk, a szomszédos telek felé eső szakaszon pedig a bontás mindig kézi vagy kisgépes, nem gépi döntéses.

A munkaidőt a lakókörnyezethez igazítjuk. A villanegyedekben a lakók jelentős része napközben is otthon van, ezért a zajos szakaszokat kora délelőttre és kora délutánra ütemezzük, hétvégén nem dolgozunk, hacsak nincs kifejezett megállapodás. A szomszédokat a kezdés előtt tájékoztatjuk arról, meddig tart a zajos szakasz, és megadunk egy elérhetőséget, ha probléma merül fel.

A rezgés a hegyoldalon külön kérdés. Ahol a szomszédos ház alapja azonos rézsűben ül, vagy közös támfal határolja a két telket, ott a bontókalapács használatát korlátozzuk, és inkább vágásos, roppantásos technológiával haladunk. Ez lassabb, de kiszámíthatóbb, és nem okoz repedést a szomszéd falán. A megmaradó szomszédos kerítések, támfalak és burkolt teraszok állapotát a kezdés előtt fényképpel rögzítjük, hogy utólag ne legyen vita arról, mi keletkezett a munka során.

Egy teljes házbontás a II. kerületben nagy tömegű törmeléket termel: falazat, betonfödém, alaptest, betonozott behajtó, támfal, kerti burkolat. A kérdés az, hogyan jut ez le a hegyről. Ahol a telken belül van hely, ott a szétválogatást és a konténerállítást a telken oldjuk meg, és a teherautó a kapuig áll be. Ahol nincs, ott a törmeléket a telek alsó vagy felső pontjára mozgatjuk, és onnan rakodunk, ami többletmunka, de a szűk bejárónál nincs jobb megoldás.

A meredek behajtóknál a konténer állítása önmagában is kockázat: egy megrakott konténer lejtőn nem tehető le biztonságosan mindenhol. Ilyenkor kisebb, billenőplatós járművel dolgozunk, több fordulóval. A fordulószám a napi teljesítményt közvetlenül meghatározza, ezért az ajánlatban jelezzük, hány fuvarral számolunk, és mi történik, ha a tényleges mennyiség eltér.

A frakciókat a keletkezés helyén válogatjuk szét: külön a beton és vasbeton, külön a tégla, a cserép, a fa, a fém, az üveg, a hőszigetelés, a gipszkarton és a vegyes építési hulladék, valamint elkülönítve a veszélyes anyagok, például a kátránylemez és az olajos maradék. A tiszta beton- és téglatörmelék töréssel a telken belül feltöltésbe, útalapba visszaépíthető, ami a hegyvidéken különösen hasznos, mert a kiszállítandó tömeget és így a fordulószámot is csökkenti.

Az elszállítás időigényét itt nem a távolság, hanem a behajtó és a városi forgalom szabja meg. Egy máriaremetei vagy pesthidegkúti telekről a kihajtás egyszerű, de a befogadóhelyig vezető út csúcsidőben hosszú; a Szilágyi Erzsébet fasor és a Hűvösvölgyi út vonalán a reggeli és délutáni időszak eleve kiesik. Ezt a munkarend tervezésekor figyelembe vesszük. A befogadóhelyek átvételi igazolásait a munka végén átadjuk.

A folyamat így néz ki. Az első megkeresésnél elmondja, hol van az ingatlan, mit szeretne elbontatni, és mikorra kellene elkészülnie. Ezután díjmentes helyszíni bejárásra megyünk, ahol felmérjük az épületet, a telek lejtését, a behajtót, a támfalakat, a közműórákat és a konténer lehetséges helyét. Egy-három munkanapon belül küldjük az írásos ajánlatot. Elfogadás után megállapodásban rögzítjük a terjedelmet és az ütemezést, majd következik az engedélyek rendezése és a közmű-leválasztás megrendelése — igazolás nélkül nem kezdünk. A kezdés előtti napon lehatároljuk a területet és kihelyezzük a konténert, ezt követi a bontás, végül a törmelék elszállítása, a pincegödör rétegzett visszatöltése, a tereprendezés és a közös bejárással történő átadás.

Az ajánlat tételesen készül. Alaptételként szerepel benne a felmenő szerkezet bontása, a tetőfedés és a nyílászárók kiszedése, a födémek visszabontása, a pinceszint és az alapok kiszedése, a burkolt felületek felszedése, a helyszíni szétválogatás, a rakodás, a fuvarozás, a frakciónkénti befogadás, a gépbeállás, a munkaterület lehatárolása és a záró tereprendezés. Odaírjuk a becsült munkanapszámot és azt is, milyen géppel érkezünk.

Külön tételként kezeljük azt, ami nem minden telken merül fel: a támfal bontását és ideiglenes megtámasztását, a rézsűbiztosítást, a pincegödör visszatöltéséhez szükséges feltöltőanyag beszállítását, a betemetett műtárgyak — kút, akna, derítő, medence — feltárását és megszüntetését, a fakivágást és tuskózást, a közterületi konténerállás díját, a statikus vagy geotechnikus bevonását, valamint az azbeszttartalmú anyag szakcéges kezelését.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási díjakat, a szolgáltatói leválasztás költségét, a tervezői és szakértői dokumentációt, illetve bármilyen építési jellegű munkát. Az ajánlaton szerepel az érvényességi idő. A pontos kalkulációhoz kérjük a címet és a helyrajzi számot, a bontandó épületek felsorolását, alaprajzot vagy régi terveket, ha vannak, és a behajtóról készült fényképet.

Nem minden feladat való hozzánk, és ezt a bejáráson meg is mondjuk. Ha a telken statikailag bizonytalan, megcsúszott vagy repedt támfal áll, annak elbontása és pótlása nem tiszta bontási feladat: geotechnikai és statikai tervezés kell hozzá, mert egy rosszul időzített beavatkozás a szomszéd telkét is veszélyezteti. Ilyenkor előbb szakértő, csak utána bontógép.

Nem vállalunk azbeszttartalmú anyagot érintő munkát, technológiai berendezések leszerelését, medence vagy tartály vegyi tisztítását, sem szennyezett talaj kezelését. Kertépítést, támfal- és kerítésépítést, valamint a bontás utáni építési munkát sem végzünk, ezekre külön kivitelező kell.

Előfordul, hogy a hozzáférés miatt mondunk nemet. Ha egy telekre a keskeny, meredek szerpentin miatt még kisgép sem juttatható be, és a kihordás csak kézi erővel, hosszú útvonalon lenne megoldható, akkor a munka aránytalanul költségessé válik. Ezt inkább előre kimondjuk, mint hogy menet közben derüljön ki.

Kis terjedelmű feladatnál — egyetlen fészer, néhány négyzetméter betonjárda — a kiszállás és a gépszállítás önmagában nagyobb ráfordítás, mint a bontás. Ilyenkor őszintén azt javasoljuk, hogy keressen helyi kisvállalkozót. Ha viszont teljes házbontásról, támfalról vagy több épületről van szó, hívjon a 06 20 8086764 számon, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és kimegyünk megnézni.