Bontás a Budapest XI. kerületben – Újbuda, Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Sasad

A XI. kerület a főváros egyik legnagyobb és legvegyesebb kerülete, és ez a bontási munkára közvetlenül kihat: Újbudán belül öt, egymással alig összehasonlítható beépítési típus fordul elő, néhány kilométeres távolságon belül.

Az első a belső, Duna-parti sáv: Szentimreváros és Lágymányos a Bartók Béla út, a Villányi út, a Fehérvári út és a Móricz Zsigmond körtér környékén. Itt zártsorú és félig zártsorú, két világháború közötti és századfordulós társasházak állnak, tömör téglafallal, magas belmagassággal, szűk belső udvarokkal, sok helyen lift nélkül. Ehhez csatlakozik a Műegyetem rakpart és a Budafoki út menti egyetemi és intézményi zóna, valamint a Lágymányosi-öböl és a Rákóczi híd környékén az elmúlt két évtizedben felépült iroda- és lakónegyed, betonvázas, mélygarázsos épületekkel.

A második típus a lakótelepeké, és ebből Újbudán három nagy is van. A kelenföldi lakótelep az Etele út, a Tétényi út és a Kelenföldi pályaudvar környékén, Őrmező az Egér út és az Etele út között, Gazdagrét pedig a Gazdagréti út, a Törökugrató utca és a Csíkihegyek utca vonalán, a hegyoldalba telepítve. Panelszerkezetű lakásállomány, hozzá tartozó garázssorokkal, tárolókkal, üzletsorokkal és betonozott térburkolatokkal.

A harmadik a budai hegyoldalé: Sasad, Sashegy, Madárhegy, Spanyolrét, Örsöd és Péterhegy lejtős, villás beépítésű részek, kertes telkekkel, támfalakkal, keskeny, kanyargós utcákkal, régi és új házak keverékével. A negyedik a kertvárosé: Kelenvölgy, Albertfalva lakóterülete és Hosszúrét oldalhatáros, családi házas utcák melléképületekkel, garázsokkal, nyárikonyhákkal.

Az ötödik réteg az ipari örökség. Albertfalva és a Budafoki út menti sáv a Duna partján egykor gyáripari terület volt, és a Hengermalom út, a Fehérvári út déli szakasza, valamint a Budafoki út környékén máig találhatók telephelyek, raktárak, műhelyek, iparvágány-maradványok — ezek átalakulása rendszeresen hoz csarnok- és üzemépület-bontási feladatot. A Duna közelsége miatt ebben a sávban a talajvíz magasan áll, ami a mélyebb bontásnál számít.

Ebből a sokféleségből egyetlen gyakorlati következtetés adódik: Újbudán nem lehet egységes munkarendet alkalmazni. Ami a kelenföldi lakótelepen bevált — széles út, gépbeállás, konténer a parkolóban —, az Sasad meredek, kanyargós utcáiban használhatatlan, a Bartók Béla út menti lift nélküli társasházban pedig szintén más megoldás kell. A gépválasztás, a rakodóhely és az ütemezés ezért mindig az adott címhez készül, nem a kerülethez.

Újbudán a megbízások szinte minden típusa előfordul, és nem egy dominál. Ami összeköti őket, az a felújítási és beépítési ciklus: a lakótelepi lakásállomány folyamatosan újul, a hegyoldali villatelkeken régi házak helyére újak épülnek, a barnamezős sávban pedig funkcióváltás zajlik.

• Panellakások belső bontása Kelenföldön, Őrmezőn és Gazdagréten: burkolat, aljzat, régi konyha- és fürdőgépészet, könnyűszerkezetes válaszfal visszabontása.
• Garázssorok, tárolóépületek, régi üzletsorok, kazánházak és betonozott térburkolatok bontása a lakótelepi területeken, az Etele út, a Tétényi út és a Gazdagréti út környékén.
• Lakások csupaszra bontása felújítás előtt a Bartók Béla út, a Villányi út, a Fehérvári út és a Móricz Zsigmond körtér környéki társasházakban.
• Irodaszintek és bérlemények visszabontása a Lágymányosi-öböl, a Budafoki út és a Hengermalom út környéki új épületekben, funkcióváltás előtt.
• Teljes családi ház- és villabontás új építés előtt Sasadon, Sashegyen, Madárhegyen, Örsödön és Spanyolréten.
• Melléképületek, nyárikonyhák, régi garázsok, betonozott behajtók és kerítések elbontása Kelenvölgyben, Albertfalván és Hosszúréten.
• Támfalak, betonozott kocsibeállók és teraszos kertépítmények bontása a Sashegy és a Madárhegy lejtős telkein.
• Csarnokok, műhelyek, raktárak és gépalapok visszabontása albertfalvi és Budafoki út menti telephelyeken.

A hegyoldali munkáknál a leggyakoribb meglepetés a föld alatti rész: régi villák és nyaralók alatt gyakran kerül elő elfeledett pince, szikkasztó, ciszterna vagy régi alapfal, a lejtős telkeken pedig a támfal állapota csak a bontás során derül ki. A lakótelepi munkáknál az okoz gondot, ha a falban futó gépészeti vezetékek nyomvonala nem ismert. Mindkét esetben döntési pontot építünk a munkába: ha ismeretlen szerkezet kerül elő, az érintett szakaszon leállunk, felhívjuk, és közösen döntünk a folytatásról.

Újbudán a gépbeállás kérdésére nincs egységes válasz, mert a kerület minden része más. A kelenföldi, őrmezői és gazdagréti lakótelepeken az utak szélesek, viszont a parkolás sűrű, és a panelházak közötti belső utak, zöldsávok, játszóterek határolják a mozgásteret. Gépbeállás rendszerint megoldható, de a bontás alá kerülő garázssor vagy tárolóépület előtti autókat el kell irányítani, ehhez pedig a területkezelővel és a lakóközösséggel egyeztetünk. Gazdagréten a lakótelep hegyoldalba telepített szerkezete miatt a belső utak lejtenek és kanyarodnak, ami a nagyobb járművek mozgását külön korlátozza.

A hegyoldali részeken — Sasadon, Sashegyen, Madárhegyen, Örsödön — a lejtő és a keskeny, kanyargós utca a korlát. Rövid, meredek behajtók, teraszos telkek, támfalak: a nagygép sokszor oda sem szállítható, ezért kisgéppel, szakaszosan, felülről lefelé haladunk, és a törmeléket lépcsőzetesen mozgatjuk a rakodóhelyig. A gépszállítás útvonalát itt a felmérésen végigjárjuk, mert az utcafordulók sugara is számít.

Szentimrevárosban és Lágymányoson a helyzet városias: a Bartók Béla út és a Fehérvári út mentén folyamatos forgalom és villamospálya, a mellékutcákban keskeny parkolósáv, a házaknál szűk belső udvar. Itt kézi és kisgépes bontás folyik, a rakodás pedig a kapu előtt, előre egyeztetett idősávban. A Lágymányosi-öböl környéki új épületeknél a mélygarázs lehajtójának belmagassága korlátozza, milyen jármű mehet le.

Kelenvölgyben, Albertfalván és Hosszúréten a kertvárosi helyzet a legegyszerűbb: van kapubehajtó, a telek hátsó része megközelíthető, kisgép beáll, teljes házbontás gépi úton elvégezhető. Az albertfalvi és Budafoki út menti telephelyeken pedig nagygéppel lehet dolgozni, ott a korlát a teherforgalom rendje. Ha nem tudja megítélni, mi oldható meg a címén, hívjon a 06 20 8086764 számon.

Konténer kihelyezéséhez, gépbeálláshoz és állványozáshoz az Újbudai Önkormányzat közterület-használati hozzájárulása szükséges, a fővárosi kezelésű útszakaszokon — a Bartók Béla út, a Fehérvári út, a Budafoki út, az Etele út, a Hegyalja út és az Egér út vonalán — a Fővárosi Önkormányzaté. Az igénylés a tulajdonos vagy megbízottja feladata, de a bejárás után összeírjuk, mit kell benyújtani, mert az ügyintézés gyakran hosszabb, mint maga a bontás.

A lakótelepi részeken ehhez jön a közterület kezelőjével és a társasházzal vagy lakásszövetkezettel való egyeztetés, mert a parkolóhelyek elfoglalása közvetlenül érinti a lakókat. A kihelyezés napját előre ki kell írni, hogy az autók elálljanak. Panelházi belső bontásnál a közös képviselő tájékoztatása alapfeltétel, és a házirend megszabhatja a munkavégzés idejét, a lift használatát és a törmelék tárolását.

A hegyoldali telkeknél más típusú akadályok jönnek elő. A keskeny sasadi és madárhegyi utcákban a gépszállítás és a konténerezés idejére a forgalom átmeneti korlátozása is szükséges lehet, ez pedig külön egyeztetést kíván az útkezelővel. A telken álló fák védelme szintén szempont: a fakivágás önálló eljárás, nem a bontás része, és időben el kell indítani, különben az egész ütemterv csúszik.

Végül a településképi és értékvédelmi szempontok. Újbudán több védett épület és épületegyüttes található, a Bartók Béla út és a Villányi út mentén, valamint egyes hegyoldali villák esetében; ahol védettség áll fenn, a bontás terjedelmét jóváhagyott terv határozza meg, és a homlokzati elemek bontása külön elbírálás alá esik. Az engedélyeket a tulajdonos szerzi be; ha nem világos, mi kell hozzá és milyen sorrendben, írjon az iroda@gkbontas.hu címre a címmel és a helyrajzi számmal.

A panelházakban a hang a szerkezeten át messzire terjed: egy vésőgép munkája nemcsak a szomszédos lakásban, hanem több szinttel feljebb is hallható. Kelenföldön, Őrmezőn és Gazdagréten ezért a zajos szakaszokat szűk időablakba tesszük, jellemzően a délelőtti és kora délutáni órákra, a házirendben rögzített pihenőidőt betartjuk, hétvégén külön megállapodás nélkül nem dolgozunk, és a munkavégzés idejét a lépcsőházban és a liftben előre kiírjuk.

A porkezelés lakott környezetben zárt rendszerű. A bejárati ajtóra portál-elválasztást építünk, a szellőzőket ideiglenesen lezárjuk, porelszívással és vizes porkötéssel dolgozunk, a törmeléket a helyiségben zsákoljuk, nem a folyosón. A lift kabinját és a lépcsőházat letakarjuk, a napi zárás pedig takarítással ér véget — panelházban ez a további munkavégzés feltétele, mert a por a szellőzőrendszeren át más lakásokba is eljut.

A hegyoldali telkeken más a helyzet. Sasadon és Madárhegyen a telkek kertesek, a szomszédos ház gyakran néhány méterre van, a légmozgás pedig erősebb, ezért sűrűbben permetezünk, és a lejtő alatti oldalon védőtakarást építünk, mert a leváló anyag és a por arrafelé mozog. A kezdés előtt a közvetlen szomszédokat tájékoztatjuk a várható zajos szakaszokról és a gépszállítás idejéről.

A megmaradó szerkezetek védelme mindenhol része a munkának. A lakótelepen a szomszéd lakás fala ugyanaz a panel; a lágymányosi és szentimrevárosi társasházakban a poroszsüveg vagy vasbeton födém és a közös fal rezgésre érzékeny; a hegyoldalon pedig a szomszédos telek támfala és a kerítés a védendő elem. A rezgésterhelést ezért korlátozzuk, ahol lehet, vágásos és roppantásos technikát használunk, a megmaradó felületek állapotát pedig a kezdés előtt fényképpel rögzítjük.

Újbudán a kihordás módja teljesen a beépítéstől függ, és ez határozza meg a munkanapok számát. A kelenföldi, őrmezői és gazdagréti panelházakban van felvonó, de a kabin mérete és a társasházi vagy szövetkezeti szabályzat gyakran korlátozza a bontási anyag szállítását. Ahol a lift használható, zsákos gyűjtéssel, védőburkolat mellett, meghatározott időben szállítunk; ahol nem, a lépcsőházon megy le minden, kézi erővel. Az emelet és a lifthasználat lehetősége ezért mindig önálló soron szerepel az ajánlatban.

A lágymányosi és szentimrevárosi régi társasházaknál a klasszikus városi helyzet áll elő: lift sokszor nincs, a lépcsőház keskeny, a belső udvar szűk, a konténer pedig az utcára kerül. Itt zsákos kihordással és szűk rakodási idősávval dolgozunk, a Bartók Béla út és a Fehérvári út menti címeknél pedig a villamospálya és a forgalom miatt a rakodás időzítése is korlátozott.

A hegyoldali telkeken a konténer sokszor csak a telken kívül, az utcán állhat, mert a behajtó meredek és keskeny. Ilyenkor a törmeléket lépcsőzetesen, kisgéppel vagy kézi erővel mozgatjuk a rakodási pontig, és a fordulószámot a napi rakodható mennyiséghez igazítjuk. Kelenvölgyben és Albertfalván ez a probléma nem áll fenn: ott a konténer a kapu előtt vagy a telken belül áll.

A szétválogatás minden helyszínen a keletkezés helyén történik: külön a beton és vasbeton, a tégla- és cseréptörmelék, a padló alatti feltöltés, a fa, a fém, az üveg, a gipszkarton, a hőszigetelés és a vegyes építési hulladék, elkülönítve a veszélyes anyagok. Panelfelújításnál a régi burkolat, az aljzatbeton és a bontott gépészet együtt is tekintélyes tömeg; hegyoldali házbontásnál a betonozott behajtó, a támfal és az alapozás adja a nagy tételt; telephelyi bontásnál a vasbeton és az acél. A tiszta beton- és téglatörmelék töréssel visszaépíthető feltöltésbe, a befogadóhelyek átvételi igazolásait pedig a munka végén átadjuk.

A folyamat így halad. A megkeresésnél elmondja, melyik újbudai városrészben van az ingatlan — Kelenföldön, Gazdagréten, Lágymányoson, Sasadon vagy Albertfalván —, mit szeretne elbontatni, és van-e kötött határidő. Díjmentes bejárásra megyünk: lakásnál megnézzük a szerkezetet, az emeletet, a liftet és a lépcsőházat; telken álló épületnél a behajtót, a gépszállítás útvonalát, a támfalakat, a melléképületeket és a közműórákat; telephelyi munkánál a kapuszélességet, a manőverezőfelületet és a kihajtási pontot. Egy-három munkanapon belül küldjük az írásos ajánlatot. Elfogadás után megállapodásban rögzítjük a terjedelmet, a kezdést és az ütemezést, majd következik a hozzájárulások rendezése és a közmű-leválasztás, amelynek igazolása nélkül nem kezdünk. A kezdés előtti napon lehatároljuk a területet, kiépítjük a védelmeket és kihelyezzük a konténert. A bontás után elszállítjuk az anyagot, a gödröket rétegesen visszatöltjük, tereprendezünk, majd közös bejárással adjuk át a munkaterületet a hulladékkezelési igazolásokkal.

Az ajánlat tételes. Alaptételként szerepel a megnevezett szerkezetek bontása, a burkolatok és az aljzat visszabontása, a nyílászárók kiszedése, teljes házbontásnál a tetőfedés, a födémek, a falazat, a pinceszint és az alapok kiszedése, a helyszíni szétválogatás, a kihordás a megadott szintről, a rakodás, a szállítás, a frakciónkénti befogadás, a gépbeállás, a munkaterület lehatárolása, valamint a záró takarítás vagy tereprendezés. Feltüntetjük a becsült munkanapszámot és a tervezett gépet.

Külön tételként kezeljük, ami nem minden újbudai munkánál merül fel: a lift nélküli emeletről történő kézi kihordást, a lakótelepi parkolóhely-lefoglalást, a közterület-használati díjat, a lejtős telken végzett szakaszos munkavégzést, a támfal bontását és megtámasztását, a betemetett pince, ciszterna vagy szikkasztó feltárását, a feltöltőanyag beszállítását, a víztelenítést a Duna-parti sávban, a statikus bevonását, a védett épületnél megőrzendő felület melletti kézi bontást, valamint az azbeszttartalmú anyag szakcéges kezelését.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási díjakat, a szolgáltatói leválasztás költségét, a tervezői és szakértői dokumentációt, a fakivágási eljárást, a talajszennyezés vizsgálatát, sem semmilyen építési jellegű helyreállítást. Az érvényességi idő rajta van. A kalkulációhoz kérjük a pontos címet, a helyrajzi számot, az emelet és a lift megjelölését, a bontandó épületek vagy helyiségek felsorolását, alaprajzot vagy fényképeket.

Ha egy kelenföldi, őrmezői vagy gazdagréti panellakásban a tervezett átalakítás szerkezeti falat érintene, az nem bontási, hanem tervezési feladat. Panelben szemre nem dönthető el biztonságosan, mi teherhordó elem, és a falban gépészeti vezetékek is futhatnak, ezért statikusi vélemény és a szükséges hozzájárulások nélkül nem kezdünk hozzá.

Nem foglalkozunk azbeszttartalmú anyag eltávolításával — régi hullámpalás melléképület-fedéssel Kelenvölgyben és Albertfalván, csőszigeteléssel, bizonyos padlóragasztókkal —, mert külön jogosultsághoz kötött tevékenység. Ugyanígy nem vállalunk technológiai berendezés-leszerelést, tartálytisztítást, szennyezett talaj kezelését, sem kéménybelső átalakítást.

A hegyoldali telkeknél van egy külön eset. Ha a támfal bontása vagy a rézsű megbontása a szomszédos telek stabilitását érintené, ahhoz statikai és geotechnikai megalapozás kell, nem elég a helyszíni megítélés. Ilyenkor először tervezőre van szükség, és mi csak a jóváhagyott megoldás szerint dolgozunk.

Végül az arányok. Egyetlen tároló, néhány négyzetméternyi burkolat vagy egy kerítésszakasz miatt a gépszállítás, a védelmek kiépítése és a közterületi ügyintézés aránytalanul nagy ráfordítás, ilyenkor helyi kisvállalkozót javasolunk. Teljes házbontásnál, garázssor vagy telephelyi épület elbontásánál, nagyobb belső bontásnál viszont hívjon a 06 20 8086764 számon, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és néhány napon belül időpontot adunk a helyszíni felmérésre.